在成功登陸香港資本市場之后，中國綠色科技地產的標桿企業朗詩集團乘風破浪，2013年業績突破百億，再攀新高峰。

    這是朗詩首次躋身百億俱樂部。過去兩年，朗詩的總體銷量保持在60~70億的規模，借助于在資本市場的東風，朗詩在上市之年實現30%的跨越式增長，發展勢頭可謂迅猛。

11月25日，由德國能源署(dena)舉辦的德國能源署國際能效大會(EnergyEfficiencyCongress)在柏林隆重舉行。朗詩作為唯一的中國企業受邀出席，董事長田明出席大會，并發表題為“綠色建筑在中國市場的戰略導向”的主\x00演講，向來自全世界節能領域的專家學者和行業代表，介紹中國綠色建筑的發展，以及朗詩在綠色節能住宅領域的探索。

    朗詩作為以“綠色科技地產”為特色的企業取得如此成績，證明朗詩一直以來選擇的道路是正確的，這也是中國綠色科技地產的勝利。“\x00百億”將成為朗詩深綠戰略開局之際，一個全新的起點。

突破百億的原因一：四條產品線齊發力

    2013年的銷售數據顯示，朗詩各條產品線全年熱銷，朗詩的差異化產品在“霧霾”的特殊外部環境下，以“先行者”的印象獲得客戶的廣泛認可。朗詩地產的發展，給了很長時期內還處在“猶豫”、“摸索”狀態的中國綠色科技地產一個極具參考價值的最直接范本。

    2012年朗詩大刀闊斧細分了產品線，多條戰線齊驅并進。從以前只做一種“恒溫、恒濕、逞酢鋇娜恒產品，轉變為依照人的需求而開發的首次置業產品、改善置業產品、高端置業產品、養老置業產品四條產品線，四條產品線市場份額大致比例為4∶3∶2∶1。其中針對首次置業的年輕人量身定制的青春版“未來系”住宅，自2012年推向市場以來，獲得市場熱捧，銷售異常火爆。

    2013年，上海、南京、蘇州、武漢四地未來系產品共熱銷近4000套，占全年產品銷售額的近40%，預計明年還會繼續加大力度投放首置產品。首置產品獲得市場認可的同時，朗詩的改善產品、高端置業產品依然走俏市場。

    更為值<一提的是，2013年，朗詩在產品創新上再次發力，擁有自主知識產權的創新型產品南京玲瓏嶼項目在12月份推向市場，首次開盤當天便實現破5億銷售額。新一代的健康住宅繼續保持建筑的高節能率，但將原來以棟為單位輻射/新風技術系統，創新為一個小型的戶式化系統，更加關注室內環<健康舒適指標，具有很高的客戶價值。

    此外，鐘山綠郡“帕多瓦”住宅是朗詩的另一個創新型的研發試驗性產品。朗詩研發和管理團隊在一系列國外的學習考察后，在意大利小城帕多瓦明確了更舒適、更健康、更人性、更綠色的新產品研發方向，并確定在鐘<綠郡進行小規模試驗性建設。因此，這幾幢建筑被稱為“帕多瓦”住宅。      

   2013年12月朗詩首次推向市場70多套帕多瓦住宅，同樣受到市場熱捧，開盤當天熱銷50多套，實現2億多銷售額。據悉，2014年朗詩地產會持續向市場投放創新性產品。

突破百億的原因二：融資平臺助力

    2013年是朗詩發展史上里程碑的一年。這一年，朗詩終于成功登陸港股，實現上市夢想。

    2013年6月18日蚶適集團完成了一個夙愿，宣布收購香港上市公司——深圳科技63.4%股權，在香港成功上市。這也是繼萬科、萬達、綠地等企業后第10家通過借殼港股上市的內地房地產企業。

    “上市的初衷，主要是獲得一個更優的融資結構。”田明說。過去11年中，朗詩集團主要通過境內的銀行貸款、信托和基金等渠道獲取資金。據不完全統計，2012年其融資成本在11個點以上。這一水平在國內房企中位列中游，但較香港內房股偏高。根據收購守則，交易完成后，朗詩將以上市公司為其綠色住宅發展業務的唯一上市平臺。

    田在上市成功時就透露，朗詩除繼續經營上市公司的現有業務，包括位于香港及內地之物業投資、發展及管理外，還將在資金、人才、技術上全力支持上市公司投資發展新項目，并在符合監管法規的前提下，擇機注入部分優質資產，壯大上市公司。

    上市后的朗綠色地產也正是按田明的部署穩步發展著：上市后不久，朗詩綠色地產就成功獲得朗詩集團提供數筆大股東低息貸款，合共約人民幣17億元的資金額度。11月25日，上市公司透過供股向合資格股東發行993,303,029股新股份以集資7.45億港元，并獲朗詩集團全數包銷，利用所得的款項進一步推動綠色科技住宅地產的發展，積極投資開發新項目。另據透露，上市公司現正與朗詩集團討論將集團原有地產業務的絕大部分管理機構人員整合至公司，由公司向朗詩集團的所有房地產開發項目提供開發建設委托管理服務，該整合將為公司帶來額外的收益及現金流。

    目前朗詩資本平臺已經具備部分融資操作條件，據田明估計，明年將恢復上市平臺的融資功能。

除了借力資本市場，朗詩還積極通過旗下投融資平臺吸引基金和信托融資。為了進一步提升朗詩集團內部對于資本運作的能力和專業化水平，朗詩集團將原來屬于該地產板塊s的地產開發與地產投資的功能進行分離，形成了朗詩集團的金融板塊——青杉資本，同時也是集團對外投融資的重要渠道。

青杉資本成立于2012年5月，是朗詩集團的全資子公司，也是朗詩集團投融資一體化的綠色金融平臺。朗詩對青衫資本的定位是，以與金融機構合作發行基金s信托、債券多種形式，募集資金用于朗詩自有的地產項目的開發，未來還將投資綠色建筑相關的產業開發。

    2013年，青杉資本實現近40億資金的管理規模。相關人士透露，2014年青杉資本還將有更大的融資計劃。

突破百億s原因三：奉行企業運營高效益原則

    熟悉朗詩綠色地產發展歷程的業內人士都知道，朗詩能在10年多的時間里快速成為全國知名的地產企業，有兩個利器：差異化的產品與資產高周轉的經營策略。

    董事s田明曾這樣表述朗詩的經營策略：在利潤率上取行業均值，周轉速度上保持行業領先，權益乘數上高于行業水平，同時做到財務上安全穩健。這些年朗詩的ROE水平一直顯著高于上市房企平均水平。

    在銷售上，朗詩將利潤率設定為行業均值，強調銷售速率和現金回款。差異化產品是朗詩競爭利器，在市場好時售價比競爭者高，在市場不好時，快速出手，不壓貨。在運營上，朗詩歷來重視現金流管理，并制訂了按資產比例設定賬面現金余額的預警機制，分為黃色預警、橙色預警和紅色預警，一旦觸發警報，將按緊急預案應對處置。

    在項目開發上，朗詩從來不投資金量太大的項目和拆遷改造等不確定性太大的項目，項目一般屬于“不大不小、不高不低、不遠不近、干干凈凈”，都是小、快、靈項目，每個項目在投資、開發、銷售上都銜接流暢，不易產生現金流不可控的狀況，確保銷售速率和現金回款。

    朗詩實行快速開發策略，一般選擇三年左右開發完成的項目進行土地投資，從拿地到開盤銷售的時間，對技術復雜程度高的“三恒”項目而言，一般是8~9個月，對技術不太復雜的“未來系”等其他項目而言，一般是6~7個月時間。項目的四證齊全后一般會畹靡行開發貸款，銷售許可證獲得后，會迅速開盤銷售，由于產品差異化和定價適中，銷售速度比較快，項目的現金流很快會回正溢出，從而保證整體的現金流狀況良好。

    朗詩采取穩健的財務策略，集團的有息負債率維持在低水平，保存大量預售款，形成營钚愿芨耍提升經營效率。能夠獲得銀行和金融機構的支持，由開發貸、委貸、信托、基金等組成的有息負債水平一般控制在35%以下。由于項目運營順暢，公司品牌信用良好，一般會形成一定的經營性杠桿。朗詩高杠桿的最主要原因是，朗詩連續六年每年都保有大量的房屋預售款，其比例顯著高于上市公司，這是不需要還本付息的負債。

朗詩養老地產“落子”

    養老地產則是朗詩的下一步布局的重要棋子。為此，朗詩制定了一項雄心勃勃的養老地產發展計劃，希望通過商業化的運營遠整個養老產業的發展。

    通過兩年的市場孕育期，專注于養老產業的朗詩常青藤投資有限公司于2013年正式成立，正式宣布了朗詩進軍養老產業的決心，明確了深耕養老產業，實現深綠戰略的使命和責任。

    朗詩養老地產將依托雜械牡夭開發、綠建技術及物業服務能力，探索適老性物業及服務體系，確立以養老服務為主的發展思路。通過對長者全生命周期需求的研究，確立養老服務輸出和養老住宅產品開發并舉的經營策略，實現在已有項目上的長者日間照料中心、產品配建中的“一碗湯”產品、“老少居”產品約中性社區的“類如家”服務連鎖項目的朗詩養老全體系產品目標，形成對長者從居家養老到機構養老的全覆蓋。

    2014年將是朗詩養老產品面臨重大挑戰和機遇的一年，養老產品和養老服務將正式推向市場，接受客戶的檢驗：南京國際街區日間照料中心將于猿蹩放，南京綠色街區養老公寓將于年末面市，朗詩“玲瓏嶼”和朗詩常州新北綠郡的養老項目將進入施工階段。

未來，朗詩將逐步確立連續性養老可復制的盈利模式，為朗詩養老產業發展找到路徑，力爭成為最早探索出養老業務成熟盈利模式的企業之一。

朗詩海外投資戰略：布局國際化

    下一步，朗詩將積極探索“走出去”，在海外配置一定比例的資產，加快國際化步伐。

    2012年8月，朗詩正式啟動美國業務的專項研究，在2013年1月16日 “紐約中央公園會議”明確了美國業務的定位及方向;距首次赴美僅半年，朗詩便迎來重大轉折，2013年7月，同THERIDGE項目歷史性簽署期權購買協議，開啟朗詩全球戰略新篇章;此后，美國市場捷報頻傳，8月29日當天更是四喜臨門，朗詩美國控股公司在特拉華州正式注冊成立，兩家項目 司在加州注冊建成，此外，更分別簽署了JORDANRANCH項目的購買協議以及新澤西PIS項目3套公寓的預售協議，朗詩在美國的戰略部署初具規模;其后的9、10兩個月，THERIDGE首批4套樣板房及第二批5套房屋分別成功交付。12月20日，朗詩在加州都柏林市取得一幅6.3英畝的住宅土地，規劃 設109個聯體別墅。

    朗詩進軍美國市場，在于準確預見到了客戶的潛在需求。在朗詩集團近十萬個客戶中，大部分是高端人群，相當比例的客戶具有海外投資需求、子女留學需求、海外置業甚至移民需求，基于此，朗詩團隊遠赴美國，另辟蹊徑，在客戶意向集中的城市操作臻品項目，并提供留學、移民、生活配套等系列服務。西海岸城市諸如舊金山、洛杉磯以及圣地亞哥一帶，東海岸紐約、華盛頓、波士頓等地，都在考慮范圍之內，未來項目將星羅棋布于美國社區之內，合理且穩健。

    在歐洲市場，朗詩積極與德合作，引進歐洲最先進的綠建理念、產品和技術，為朗詩在中國綠色科技建筑的前瞻性研究和住宅項目開發提供技術支持。

    2013年11月，田明受邀出席由德國能源署(dena)舉辦的德國能源署國際能效大會，并發表題為“綠色建筑在中國市場的戰略導向”的主演講，向來自全世界節能領域的專家學者和行業代表，介紹中國綠色建筑的發展，以及朗詩在綠色節能住宅領域的探索。這也是中國企業首次受邀參與此項國際大會。

    德國是世界建筑能源利用效率最高的國家之一，長期以來也是各國企業、機構學習的樣板。朗詩除了在項目上借鑒應用德國的技術體系與產品體系，也在與德國的合作中一步步走向深入。

    早在2010年，朗詩就在德國法蘭克福成立了朗詩歐洲建筑技術有限公司，作為綠色建筑科技的研發平臺。

    2011年，朗詩加入德國綠建筑委員會，成為第一家加入德國綠建委的中國地產公司。2012年11月5日，朗詩科技與德國能源署(dena)在北京正式簽訂合作協議，在開發、設計與建造低能耗及被動式節能建筑中展開進一步合作。

    在德國考察了“弗勞恩霍夫”研究基地后，朗詩堅定了建設自己的研發、檢測、交流平臺的想法，于是設立了占地4萬平米的朗詩長興研發基地。在長興基地，朗詩還與德國被動房研究所、德國能源署(dena)合作，建設了面積約為2500平方米的住宅，是中國夏熱冬冷地區設計、建造的第一棟被動式住宅。

    田明透露，結合朗詩海外投資戰略，朗詩還將在德國拓展養老地產業務。除了“引進來”，朗詩也即將踏出“走出去”的堅實一步。