中國房地產報焦玲玲 郭振偉 /文

自2016年9月30日，北京打響本輪房地產調控第一槍以來，在嚴厲的調控要求以及組合政策的約束下，持續升溫的房地產終于冷靜了下來。經過3年的橫盤震蕩，放眼當下，無論是產品研發設計，還是開發銷售周期，房地產行業都已經發生了明顯的改變。不管是從“房住不炒”指示的角度理解，還是從某地產企業判斷的行業發展進入“白銀時代”理解，都能看出房地產“大干快上”的高速發展階段已然過去，房地產企業間的競爭進入下半場，拼產品、拼服務、拼可持續發展成為新時代的競爭焦點。

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重新認識和定義綠色建筑

綠色建筑的本意是“為人們提供健康、適用和高效的使用空間”，自第一本國家標準發布至今，未有絲毫改變。從綠色建筑評價標準中對綠色建筑的定義和標準具體的評價內容兩個層面，可以得出綠色建筑在質量上應高于一般建筑，在品質上應優于一般建筑，在性能上應比一般建筑更加的節能環保，因此，綠色建筑理應成為房地產企業改善企業形象，全面提高產品品質的設計、開發、運管管理的工具，理應成為行業主流而被行業內絕大多數企業積極應用。

然而發展的現狀卻顯示理念和現實仍存在很大差距，絕大部分企業對綠色建筑的理解和應用仍然停留在設計營銷階段，不重視落實和運營，最終項目的完成度相當的差，這客觀上導致了綠色建筑這一概念被快速消費，價值和消費者認可度迅速下降，迫使有志于實踐可持續發展、提供優質產品的企業轉而追捧新的熱點。近些年頭部房地產企業紛紛開打科技、智慧和健康牌便是這一現象的有力證明。

上述綠色建筑發展中的問題，引起了建設行政主管部門的高度注意，在進入我國社會主要矛盾發生重大變化的新時代后，對于人民的獲得感、幸福感的關注成為檢驗各項工作的基準，綠色建筑的發展不能再走過去以“設計標識”為主，“紙上畫畫、報告編編”的老路了。新修訂的《綠色建筑評價標準》（GB/T50378）已經對此做出了響應，取消了設計階段的標識評價，新增了大量使用者可以感知的技術要求；與標準應用配套的標識評價管理辦法雖然仍處于修訂階段，但修訂的內容不出意外的話，也會和新修訂的綠建國標保持一致，并很有可能會進一步強化對項目設計目標落實的要求。

標準和管理文件的修訂，會大幅度提高綠色建筑的實施難度，篩除掉一部分蹭概念的“偽綠色建筑”，使真正的綠色建筑脫穎而出，使真正注重產品品質、切實落實綠色建筑設計內容的房地產開發企業堅定綠色發展的信心，撥亂反正，引導行業和社會重新認識和定義綠色建筑，進而實現綠色建筑的高質量發展。作為綠色建筑實踐的初始環節，設計咨詢無疑需要跟隨并積極響應這種變化。

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團體標準拓展綠色建筑內涵和范圍

2015年3月，國務院印發了《深化標準化工作改革方案》，提出標準化改革的六項措施。目前，各項改革總體進展順利，已經完成了強制性標準的整合精簡，從原來的3600項壓縮至2111項。

在工程建設領域，2019年8月30日，住房城鄉建設部發布了征求《城鄉給水工程項目規范》等住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范意見的函，參照國際通行做法，工程規范發布后將替代現行強制性條文，并作為約束推薦性標準和團體標準的基本要求。未來將建立以強制性標準為核心、推薦性標準相配套、團體標準為支撐、企業標準為補充的新型標準體系。其中全文強制標準數量有限，將起到技術法規作用；推薦性國家標準與行業標準同樣數量有限，將解決關鍵行業的共性內容；鼓勵團體標準發展和互相競爭，充分供應由市場自愿采用。

綠色建筑行業響應標準化工作改革的要求比較積極，目前推薦性國家標準數量已經穩定在了十本，團體標準迅速發展壯大，短短兩年已經有9本團體標準已發布或正在征求意見。這些團體標準的出現，擴展了綠色建筑的內涵和范圍，豐富了綠色建筑標準體系，壯大了綠色建筑行業的參與群體，有助于綠色建筑的全面推廣和高質量發展。

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綠色建筑設計咨詢行業受到沖擊

綠色建筑實施重點和評價節點的變化，以及標準體系的迅速豐富，勢必會給綠色建筑設計咨詢行業帶來影響，就當下的發展形勢來看，實施重點和評價節點的變化，會拖長設計咨詢的服務期限，提高設計咨詢的服務深度和難度，對于一些主打“認證”服務，低價格、高周轉的設計咨詢企業來說，生存的壓力將在競爭已經趨于白熱化的情況下進一步加大。

而標準體系的豐富，不僅會規范行業發展不完善的地方，規范和約束設計咨詢單位的服務內容，還會對設計咨詢單位的人力資源結構提出更新和補充要求，這些同樣會加劇業務內容單一、人力資源結構簡單的設計咨詢企業的生存壓力。因此，危機意識較強的設計咨詢企業，早在標準修訂之前、標準化改革初期，便已開始探索豐富業務內容、提升服務價值、抵御行業升級帶來的沖擊。

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2019綠色建筑設計咨詢企業競爭力排名

以往發布的歷年綠色建筑設計咨詢競爭力排名僅公布了前十名，導致由于顯示區域有限，客觀上給人一種榜單變化劇烈的錯覺，乃至部分讀者認為評價體系不穩定，事實上如果將連續多年的排名結果進行對比，可以發現，雖然在某些年份，可能會調整一些評價要素的權重，如2018年，“調整了企業設計咨詢項目類型和數量以及研究能力的權重”，但基礎的評價體系和評價要素沒有變化。因此，就評價標準的一致性來講，六年來并未有影響評價方向的改變發生。當然，行業和市場的發展是瞬息萬變的，尤其是近兩年，政策密集出臺，建筑新概念層出不窮，未來中房報綠色地產研究中心也不排除引入新的評價要素并繼續調整各要素間的權重關系。

為改善上述問題，今年我們嘗試將綠色建筑設計咨詢競爭力排名TOP10擴展為TOP30，這樣進入觀察視野的企業數量更多，方便讀者跟蹤研究或做出相關決策。沿用2018年權重調整后的排名評價方法，研究團隊完成了2019年綠色建筑設計咨詢競爭力排名。

在今年的入榜企業中，傳統設計機構有12家，整體占比40%，其中TOP10占比達到了50%；綜合類科研機構有6家，整體占比20%，其中TOP10占比達到了30%；第三方設計咨詢機構（含多業務類型企業）有12家，整體占比達到了40%，其中TOP10占比為20%。通過比例統計分析，可以清晰地看出，傳統設計機構已經跟上了綠色建筑的發展節奏，在TOP10排名區域繼續保持優勢。綜合類科研機構的數量變化不大，尤其是在TOP10排名區域，這說明綜合類科研機構的轉型整體上依然不盡如人意，領先的科研機構繼續領先，掉隊的科研機構仍然在摸索綠色發展方向，幾無進展。第三方設計咨詢機構從數量上來看，形勢可觀，但實際上，分化已經發生，嚴格來講，有些企業已經不屬于第三方設計咨詢，如金茂綠建，除了承接外部項目外，其也對內服務，配合金茂地產項目的開發，并且除了綠建業務以外，還有科技地產的相關內容和產品輸出。整體上看，第三方設計咨詢機構在TOP30排名中處于后半部分，但這僅僅意味著這種業務模式競爭力看淡，并不意味著相關的企業前景灰暗，因為企業的經營是動態的、連續的，市場有時候會表現出一定的滯后性，尤其是在我國綠色建筑發展如此不均衡的環境下，如果企業能夠跟隨行業發展的主流，及時做出調整，未來仍然是可期的。（詳細信息請查閱《2019年度中國綠色地產發展報告》）

（此文刊于中國房地產報1月6日12版 責任編輯 焦玲玲）