傳統(tǒng)住宅設(shè)計(jì)受 “批量建造” 思維桎梏，陷入功能同質(zhì)化困境 —— 收納空間缺失、空間彈性不足、流線設(shè)計(jì)僵化等問題突出，與居住者動態(tài)需求形成結(jié)構(gòu)性錯配。《指南》以 “開放建筑理論” 為支撐，通過 “支撐體 - 填充體” 分離體系（SI 體系）重構(gòu)功能邏輯，實(shí)現(xiàn)三重進(jìn)階：

1. 隱性需求的顯性化界定

《指南》突破 “僅滿足基礎(chǔ)功能” 的傳統(tǒng)認(rèn)知，將居住者全生命周期需求納入設(shè)計(jì)前置條件。明確要求套內(nèi)配置適配多元場景的收納系統(tǒng)與晾曬空間，針對老齡化社會特征，銜接《住宅項(xiàng)目規(guī)范》中 “戶門通行凈寬不低于 0.9 米、衛(wèi)生間門凈寬不低于 0.8 米” 的強(qiáng)制性要求，通過無障礙設(shè)計(jì)覆蓋適老、適幼等細(xì)分需求。這種轉(zhuǎn)變本質(zhì)是從 “生產(chǎn)者視角” 向 “使用者視角” 的范式轉(zhuǎn)移，使設(shè)計(jì)從 “被動響應(yīng)” 轉(zhuǎn)為 “主動預(yù)判”。

2. 空間彈性的結(jié)構(gòu)化保障

借鑒日本 KSI 住宅體系核心思想，《指南》提出 “結(jié)構(gòu)固定化 + 內(nèi)裝靈活化” 的設(shè)計(jì)原則，要求住宅在不改變主體結(jié)構(gòu)的前提下具備空間重組能力。明確套內(nèi)需預(yù)留管線改造通道，陽臺應(yīng)實(shí)現(xiàn) “觀景 - 家政” 功能分區(qū)，客廳與公共區(qū)域支持 “開放 - 私密” 場景轉(zhuǎn)換，從技術(shù)層面破解傳統(tǒng)住宅 “生命周期短、適配性差” 的難題，呼應(yīng)百年住宅 “建筑長壽化” 理念。

3. 功能精度的量化升級

《指南》銜接《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的量化指標(biāo)要求，實(shí)現(xiàn)功能品質(zhì)的可感知、可操作：臥室、起居室室內(nèi)凈高不應(yīng)低于 2.6 米，局部凈高不低于 2.2 米且受限面積不超過 1/3，廚房、衛(wèi)生間室內(nèi)凈高不低于 2.2 米；相較于 2011 版《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》“層高宜為 2.8 米” 的非強(qiáng)制性要求，新規(guī)通過 “層高不低于 3 米” 的硬指標(biāo)，為設(shè)備安裝與個性化裝修預(yù)留空間，推動住宅功能從 “能用” 向 “好用” 跨越。

▲圖2  中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)“六心美好生活‘’

02

功健康維度：從“物理安全” 到 “全維舒適” 的品質(zhì)躍升

傳統(tǒng)住宅設(shè)計(jì)側(cè)重建筑結(jié)構(gòu)安全，對居住健康的關(guān)注局限于基礎(chǔ)采光通風(fēng)。《指南》以《健康建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（T/ASC 02-2016）為基礎(chǔ)，銜接《住宅項(xiàng)目規(guī)范》健康要求，構(gòu)建 “生理 - 心理 - 環(huán)境” 三維健康體系，實(shí)現(xiàn)健康價值的深度延伸：

1. 物理環(huán)境的指標(biāo)重構(gòu)

《指南》整合多維度健康指標(biāo)體系：室內(nèi)噪聲控制采用分級標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》GB55038-2025中臥室、起居室分戶樓板計(jì)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化撞擊聲壓級不應(yīng)大于 65dB，較《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》原標(biāo)準(zhǔn) 75dB 提升 13.3%，顯著降低鄰里生活干擾；《健康建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》中明確室內(nèi) CO?濃度需≤1000ppm，自然采光系數(shù)達(dá)到 1%—3%，核心生活空間日照時長不低于 2 小時 / 天，通過環(huán)境參數(shù)優(yōu)化保障生理健康。

2. 心理體驗(yàn)的空間營造

針對現(xiàn)代城市 “原子化居住” 困境，《指南》突破 “單一居住功能” 認(rèn)知，要求社區(qū)配置 “半公共延伸空間”，包括主題架空層、共享客廳等復(fù)合型場景。這一設(shè)計(jì)理念已在地方實(shí)踐中落地，如山東省明確鼓勵設(shè)置架空層、下沉庭院等空間場景，通過空間設(shè)計(jì)激活鄰里互動，以空間包容性緩解居住孤獨(dú)感，實(shí)現(xiàn)從 “物理容器” 到 “精神家園” 的升級。

3. 健康韌性的系統(tǒng)構(gòu)建

《指南》創(chuàng)新性將 “健康韌性” 納入設(shè)計(jì)體系，要求住宅具備應(yīng)急保障能力：公共空間預(yù)留擔(dān)架通行通道，衛(wèi)生間設(shè)置緊急呼叫裝置，廚房配備防火防爆設(shè)施。同時銜接地方標(biāo)準(zhǔn)中的安全管控要求，如四川省將高空墜物防控列為 “一票否決項(xiàng)”，構(gòu)建 “日常舒適 - 應(yīng)急安全” 的雙重健康防線。

1. 低碳設(shè)計(jì)的前置化融入

《指南》要求項(xiàng)目規(guī)劃階段完成碳足跡測算，采用被動式設(shè)計(jì)優(yōu)先原則：通過建筑朝向優(yōu)化、自然通風(fēng)路徑設(shè)計(jì)降低空調(diào)能耗，推廣光伏建筑一體化（BIPV）、地源熱泵等可再生能源技術(shù)。這一要求與《住宅項(xiàng)目規(guī)范》中 “綠色低碳” 核心指標(biāo)相呼應(yīng)，將 “減碳” 從后端治理轉(zhuǎn)為前端防控。

2. 循環(huán)技術(shù)的體系化應(yīng)用

借鑒循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論，《指南》推動建材與空間的循環(huán)利用：要求主體結(jié)構(gòu)采用耐久性材料，內(nèi)裝采用模塊化、可拆卸構(gòu)件；社區(qū)配置雨水收集系統(tǒng)與中水處理設(shè)施，呼應(yīng)貴州省 “高品質(zhì)住宅需強(qiáng)化資源循環(huán)利用” 的地方要求，實(shí)現(xiàn) “資源消耗最小化 - 廢物循環(huán)最大化” 的生態(tài)目標(biāo)。

3. 低碳運(yùn)營的長效化保障

▲圖4  中國鐵建REBIM智慧運(yùn)維平臺

04

智能維度：從 “設(shè)備疊加” 到 “系統(tǒng)協(xié)同” 的智慧革新

傳統(tǒng)住宅智能化多停留在單一設(shè)備控制層面，存在 “數(shù)據(jù)孤島”“功能冗余” 等問題。《指南》以 “數(shù)字孿生 + 物聯(lián)網(wǎng)” 為技術(shù)核心，構(gòu)建 “家庭 - 樓宇 - 社區(qū)” 三級智慧體系，實(shí)現(xiàn)智慧價值的深度落地：

1. 數(shù)字家庭的場景化整合

《指南》要求智能家居系統(tǒng)實(shí)現(xiàn) “感知 - 決策 - 執(zhí)行” 閉環(huán)：通過人體感應(yīng)、環(huán)境監(jiān)測等傳感器自動調(diào)節(jié)室內(nèi)溫濕度與照明；廚房配備智能燃?xì)庑孤﹫?bào)警裝置，衛(wèi)生間設(shè)置水浸感應(yīng)系統(tǒng)，家居設(shè)備支持遠(yuǎn)程控制與故障自診斷，使家庭空間具備 “主動服務(wù)” 能力。

2. 智慧社區(qū)的協(xié)同化管理

構(gòu)建 “一平臺多終端” 的智慧管理系統(tǒng)：電梯轎廂與公共空間實(shí)現(xiàn) 5G 信號全覆蓋，支持物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備接入；通過視頻監(jiān)控與 AI 算法實(shí)現(xiàn)高空拋物監(jiān)測、消防隱患預(yù)警，銜接《住宅項(xiàng)目規(guī)范》中 “強(qiáng)化智慧安全管控” 的要求，優(yōu)化社區(qū)服務(wù)供給。

3. 智慧建造的全流程滲透

《指南》推動數(shù)字技術(shù)與建造過程深度融合：采用 BIM（建筑信息模型）技術(shù)實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)維全階段協(xié)同，通過裝配式建造降低現(xiàn)場作業(yè)量。據(jù)行業(yè)實(shí)踐數(shù)據(jù)，裝配式建造可使施工周期縮短 20% 以上，誤差控制在毫米級，實(shí)現(xiàn) “建造智能化 - 運(yùn)維精準(zhǔn)化” 的全鏈條升級。

▲圖5  項(xiàng)目架空層設(shè)計(jì)

05

社區(qū)維度：從 “空間聚合” 到 “共同體構(gòu)建” 的價值延伸

傳統(tǒng)住宅設(shè)計(jì)聚焦套內(nèi)空間，忽視社區(qū)公共價值，導(dǎo)致 “鄰里陌生化” 現(xiàn)象普遍。《指南》以 “社區(qū)營造理論” 為指導(dǎo)，將設(shè)計(jì)邊界從 “住宅單元” 拓展至 “社區(qū)生態(tài)”，實(shí)現(xiàn)三重價值升級：

1. 公共空間的功能復(fù)合化

要求社區(qū)公共空間采用 “主題化 + 模塊化” 設(shè)計(jì)，架空層需轉(zhuǎn)化為多功能場景（兼具兒童活動、老人休憩、應(yīng)急避難等功能），公共綠地配置健身設(shè)施與社交節(jié)點(diǎn)。這一設(shè)計(jì)已在地方標(biāo)準(zhǔn)中體現(xiàn)，如貴州省要求住宅項(xiàng)目強(qiáng)化公共空間的場景適配性，打破 “公共空間閑置” 困境。

2. 服務(wù)配套的精準(zhǔn)化供給

構(gòu)建 “15 分鐘生活圈” 配套體系，要求社區(qū)周邊 300 米內(nèi)配備便利店、幼兒園，1 公里內(nèi)覆蓋中小學(xué)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站。同時針對老齡化需求，設(shè)置日間照料中心與適老服務(wù)站，配備康復(fù)輔助器具租賃點(diǎn)，通過配套完善度提升居民歸屬感。

3. 社區(qū)治理的參與式設(shè)計(jì)

《指南》創(chuàng)新性將 “空間設(shè)計(jì)與治理機(jī)制” 相結(jié)合，要求預(yù)留社區(qū)議事空間，公共設(shè)施采用 “居民參與式” 規(guī)劃。這種 “空間 - 治理” 聯(lián)動邏輯，與四川省 “好住房評價需納入社區(qū)治理適配性” 的標(biāo)準(zhǔn)相呼應(yīng)，使社區(qū)從 “居住集合體” 轉(zhuǎn)變?yōu)?“命運(yùn)共同體”。

06

指南引領(lǐng)下的居住文明進(jìn)階

《新時代好住房建筑設(shè)計(jì)指南》的核心突破，在于將住宅設(shè)計(jì)從 “技術(shù)參數(shù)的堆砌” 升華為 “居住價值的系統(tǒng)創(chuàng)造”。其進(jìn)階邏輯呈現(xiàn)三重范式革新：在設(shè)計(jì)理念上，實(shí)現(xiàn)從 “生產(chǎn)者主導(dǎo)” 到 “使用者中心” 的轉(zhuǎn)向；在技術(shù)路徑上，完成從 “單一功能優(yōu)化” 到 “全生命周期協(xié)同” 的跨越；在價值維度上，推動從 “物理空間供給” 到 “生活品質(zhì)賦能” 的升級。

綜上所述，對于行業(yè)而言，指南與《住宅項(xiàng)目規(guī)范》《好住房技術(shù)導(dǎo)則》形成的標(biāo)準(zhǔn)體系，為住宅高質(zhì)量發(fā)展提供了 “可感知、可量化、可操作” 的實(shí)施框架；對于社會而言，其倡導(dǎo)的 “安全、舒適、綠色、智慧” 理念，正在重塑居住文明的核心內(nèi)涵 —— 當(dāng)每一處空間都承載健康訴求，每一項(xiàng)技術(shù)都服務(wù)生活本質(zhì)，住宅便真正成為 “承載美好生活的容器”，這正是新時代居住革命的核心要義。

來源：鐵建地產(chǎn)營造社