從層高隔音到科技賦能，從新建住宅到老舊小區(qū)改造，一場關(guān)乎千家萬戶居住品質(zhì)的變革已經(jīng)開啟。

“層高不低于3米、4層及以上住宅設(shè)置電梯、臥室和起居室樓板隔聲不應(yīng)大于65分貝……”今年5月1日，隨著國家強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的正式實(shí)施，這些具體而微的標(biāo)準(zhǔn)正在重新定義中國的“好房子”。

在“十五五”規(guī)劃建議明確提出建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子” 背景下，從中央到地方，一系列政策舉措密集落地，房地產(chǎn)行業(yè)正在從追求數(shù)量的擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)的提升。

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01 什么是真正意義上的“好房子”？

倪虹部長指出，好房子在不同時(shí)期、不同地域、不同人群中有不同標(biāo)準(zhǔn)，但有基本共性規(guī)律：

一是從設(shè)計(jì)源頭入手。提高設(shè)計(jì)水平，確保戶型設(shè)計(jì)合理、功能布局完善、空間利用充分。倪虹特別強(qiáng)調(diào)：“要反對(duì)奇奇怪怪的建筑，弘揚(yáng)優(yōu)秀傳統(tǒng)文化。”

二是突出建造質(zhì)量。強(qiáng)化從規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工建造、從材料選擇到運(yùn)營維護(hù)的全過程質(zhì)量管理，落實(shí)工程質(zhì)量終身責(zé)任制。

三是注重科技賦能。大力發(fā)展裝配式建筑、綠色建筑、智慧住宅，推動(dòng)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。

四是體現(xiàn)人文關(guān)懷。充分考慮老年人、兒童、殘疾人等特殊群體的需求，建設(shè)全齡友好型住宅。

具體技術(shù)指標(biāo)方面，新修訂的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》提出了明確要求：

• 層高不應(yīng)低于3.00米

• 4層及4層以上新建住宅建筑必須設(shè)電梯

• 臥室、起居室的隔聲性能需滿足較高標(biāo)準(zhǔn)

• 衛(wèi)生間不應(yīng)直接布置在其他住戶的臥室、起居室、廚房和餐廳的上層

這些標(biāo)準(zhǔn)為“好房子”建設(shè)提供了技術(shù)依據(jù)。

“好房子要有好標(biāo)準(zhǔn)，需要通過完善標(biāo)準(zhǔn)體系，全面提高設(shè)計(jì)、材料、建造、設(shè)備等方面的標(biāo)準(zhǔn)，引領(lǐng)和支撐‘好房子’建設(shè)。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》是對(duì)“好房子”建設(shè)的底線要求。

除了層高和電梯設(shè)置，新規(guī)還對(duì)住宅隔聲、日照、保溫等性能提出了更高要求。

比如，將臥室和起居室樓板的撞擊聲隔聲性能從“不應(yīng)大于75分貝”提升為“不應(yīng)大于65分貝”，有效降低樓上腳步聲、家具移動(dòng)聲對(duì)樓下住戶的影響。

在山東省淄博市張店區(qū)的新東升宸園小區(qū)，近處樹宅相守、綠植環(huán)繞的景觀自然雅致；抬頭望去，玻璃結(jié)合鋁板的住宅外立面整潔大氣。

作為山東省高品質(zhì)住宅試點(diǎn)項(xiàng)目，這里的樓間距達(dá)35至40米，住宅層高達(dá)3.3米，遠(yuǎn)超國家標(biāo)準(zhǔn)。

“好房子”不僅是新建的房子，老房子也能變成“好房子”。

“十四五”時(shí)期，全國累計(jì)改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)24萬多個(gè)，惠及4000多萬戶、1.1億人；加裝電梯12.9萬部，增設(shè)停車位340多萬個(gè)、養(yǎng)老托育等社區(qū)服務(wù)設(shè)施6.4萬個(gè)。

02 “好房子”建設(shè)會(huì)增加多少成本？

“好房子”標(biāo)準(zhǔn)提升必然帶來成本變化，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

建安成本增加約5%-8%
根據(jù)業(yè)內(nèi)測算，嚴(yán)格執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)后，住宅建安成本將有明顯增加。其中，層高增加帶來的結(jié)構(gòu)成本上升約2%-3%；電梯配置標(biāo)準(zhǔn)提高增加成本1%-2%；隔聲、保溫等性能提升增加成本2%-3%。

技術(shù)投入成本增加
智能建造、綠色建筑等新技術(shù)的應(yīng)用需要投入。以BIM技術(shù)為例，全面應(yīng)用將增加設(shè)計(jì)成本0.5%-1%，但可節(jié)約施工階段返工成本3%-5%。

長期運(yùn)維成本降低
“好房子”雖然前期投入較高，但全生命周期成本更具優(yōu)勢(shì)。更好的保溫性能可降低采暖制冷能耗30%以上；優(yōu)質(zhì)管道系統(tǒng)可減少維修頻率；智能安防系統(tǒng)可降低物業(yè)管理成本。

中國建筑科學(xué)研究院專家表示：“好房子不一定是貴房子，通過標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工業(yè)化生產(chǎn)、精細(xì)化管理和技術(shù)創(chuàng)新，可以在控制成本的同時(shí)提升品質(zhì)。”

建設(shè)“好房子”的成本無疑會(huì)增加，這是房地產(chǎn)企業(yè)最關(guān)心的問題之一。

從2.8米提升到3米，別看僅僅增加了20厘米，建筑成本卻會(huì)因此增加2%~3%。

另一個(gè)更需重視的難題是：假設(shè)一個(gè)樓盤限高100米，按照2.8米層高規(guī)劃可以建35層，但按照3米層高就只能建33層。少建兩層，損失不容小覷。

華潤置地北京分公司也表示，建設(shè)“好房子”要考慮到建筑成本（如梁柱、樓板、維護(hù)結(jié)構(gòu)等）的增加，同時(shí)應(yīng)系統(tǒng)考慮消防等一系列規(guī)范適配度滿足好房子標(biāo)準(zhǔn)要求，對(duì)企業(yè)成本管理提出更高要求。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，未來“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)愈發(fā)完善，成本大概率還是由房地產(chǎn)開發(fā)商自己承擔(dān)，這對(duì)他們來說是一個(gè)挑戰(zhàn)。

政策需要關(guān)注到這一點(diǎn)，可以在土地出讓、營商環(huán)境、金融等方面給予一定支持。

03 全國各地的“好房子”支持政策

各地正在通過規(guī)劃、土地、財(cái)政、金融等方面的政策支撐保障“好房子”建設(shè)。

北京市印發(fā)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)，通過底層架空、配建公共空間、增設(shè)風(fēng)雨連廊等方式，補(bǔ)充公共服務(wù)功能，營造多樣化生活場景。

山東省對(duì)建設(shè)、購買“好房子”給予金融、財(cái)政政策支持，對(duì)使用住房公積金貸款購買高品質(zhì)住宅的，貸款額度可按一定比例上浮。

在淄博市，高品質(zhì)住宅項(xiàng)目被優(yōu)先納入綠色金融支持范圍，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)開通綠色通道，加大信貸支持力度，降低信貸融資成本。

湖北省聚焦產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同，制定涵蓋住房全生命期的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。江蘇省發(fā)布《改善型住宅設(shè)計(jì)與建造導(dǎo)則》，從規(guī)劃布局、公共設(shè)施、環(huán)境營造等方面提升住區(qū)空間品質(zhì)。

江西省針對(duì)群眾反映強(qiáng)烈的住宅隔聲、房屋滲水、墻面空鼓等常見問題，立項(xiàng)60余項(xiàng)課題，推動(dòng)“好房子”科技攻關(guān)。

莆田市則提出了分階段的工作目標(biāo)：2025年試點(diǎn)打造保障性住房、商品住房、既有住房更新改造“好房子”項(xiàng)目；2027年，“好房子”建設(shè)政策、標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)和產(chǎn)業(yè)體系不斷完善；2030年，新建保障性住房原則上全面建成“好房子”。

全國各地對(duì)“好房子”建設(shè)支持力度不斷加大，主要體現(xiàn)為：

北京：標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)+激勵(lì)政策
北京率先發(fā)布《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，提出“百年住宅”理念，對(duì)執(zhí)行更高標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目給予容積率獎(jiǎng)勵(lì)，最高可獲3%的建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)。

上海：科技創(chuàng)新+產(chǎn)業(yè)升級(jí)
上海大力推進(jìn)智能建造試點(diǎn)，對(duì)采用裝配式建筑、BIM技術(shù)、綠色建筑的項(xiàng)目給予資金補(bǔ)貼，單個(gè)項(xiàng)目最高補(bǔ)貼500萬元。

廣東：金融支持+市場引導(dǎo)
廣東建立“好房子”信貸支持綠色通道，對(duì)購買符合標(biāo)準(zhǔn)住宅的消費(fèi)者，提供貸款利率優(yōu)惠和更高的公積金貸款額度。

浙江：全過程監(jiān)管+品質(zhì)保障
浙江建立從土地出讓到交付使用的全過程品質(zhì)監(jiān)管機(jī)制，在土地出讓環(huán)節(jié)明確建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在驗(yàn)收環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)。

江蘇：老舊小區(qū)改造+品質(zhì)提升
江蘇將“好房子”理念延伸到老舊小區(qū)改造，重點(diǎn)推進(jìn)加裝電梯、適老化改造、配套設(shè)施完善等工作。

總體來看，各地支持政策主要集中在標(biāo)準(zhǔn)制定、財(cái)政補(bǔ)貼、金融支持、審批優(yōu)化四個(gè)方面，東部發(fā)達(dá)省份支持力度更大，政策更加系統(tǒng)。

04 鄭州實(shí)踐：中部城市的積極探索

作為國家中心城市，鄭州在“好房子”建設(shè)方面積極探索：

政策引領(lǐng)方面：

• 發(fā)布《鄭州市綠色建筑發(fā)展條例》，要求新建建筑100%達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)

• 制定《鄭州市智能建造試點(diǎn)實(shí)施方案》，培育5個(gè)以上智能建造產(chǎn)業(yè)基地

• 開展“美好居住”示范項(xiàng)目創(chuàng)建，每年評(píng)選10個(gè)高品質(zhì)住宅項(xiàng)目

土地供應(yīng)方面：

• 在土地出讓環(huán)節(jié)明確建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，將層高、電梯、隔聲等要求納入出讓條件

• 對(duì)執(zhí)行更高標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，在土地出讓評(píng)標(biāo)中給予加分

審批服務(wù)方面：

• 設(shè)立“好房子”項(xiàng)目審批綠色通道，壓縮審批時(shí)限50%以上

• 對(duì)采用裝配式建筑的項(xiàng)目，給予城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)減免

金融支持方面：

• 與多家銀行合作推出“好房子”開發(fā)貸款，利率優(yōu)惠0.5-1個(gè)百分點(diǎn)

• 提高高品質(zhì)住宅項(xiàng)目的公積金貸款額度，最高可貸100萬元

試點(diǎn)示范方面：

• 鄭東新區(qū)金融島、北龍湖等區(qū)域率先建設(shè)一批高品質(zhì)住宅項(xiàng)目

• 中鐵·濱河國際城、金茂未來府等項(xiàng)目成為首批“好房子”試點(diǎn)

鄭州市住建局負(fù)責(zé)人表示：“我們將通過試點(diǎn)先行、逐步推廣的方式，用3-5年時(shí)間讓‘好房子’成為市場主流。”

05 “好房子”的推進(jìn)路徑與實(shí)施步驟

推進(jìn)“好房子”建設(shè)，需要從標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、材料、建造、維護(hù)等方面系統(tǒng)發(fā)力。

一是強(qiáng)化標(biāo)準(zhǔn)支撐引領(lǐng)。莆田市的做法是構(gòu)建“好房子”地方標(biāo)準(zhǔn)體系，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)維、改造等環(huán)節(jié)，全面梳理和健全“好房子”建設(shè)全產(chǎn)業(yè)鏈標(biāo)準(zhǔn)。

二是提升項(xiàng)目開發(fā)品質(zhì)。按照完整居住社區(qū)、15分鐘社區(qū)生活圈和城市一刻鐘便民生活圈要求，統(tǒng)籌規(guī)劃社區(qū)綜合配套資源，合理布局公共服務(wù)、商業(yè)配套、文化體育、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老托育等設(shè)施。

三是使用好建材好設(shè)備。推廣新型墻體材料、預(yù)拌砂漿、預(yù)拌混凝土、節(jié)能門窗、衛(wèi)生陶瓷等綠色建材應(yīng)用，鼓勵(lì)各地建立綠色建材采信應(yīng)用數(shù)據(jù)庫，優(yōu)先選用獲得綠色建材認(rèn)證標(biāo)識(shí)的建材產(chǎn)品。

四是提高工程建設(shè)質(zhì)量。大力發(fā)展智能建造，推行“系統(tǒng)代腦、機(jī)器代工、工廠代替現(xiàn)場”建造模式，深化建筑信息模型BIM技術(shù)應(yīng)用，推廣智能施工機(jī)具、設(shè)備設(shè)施和建筑機(jī)器人。

五是提升運(yùn)維服務(wù)水平。推行質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的“好房子”物業(yè)服務(wù)，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸。

六是推進(jìn)既有住房更新改造。鼓勵(lì)各地探索老舊住房以舊換新、原拆原建、模塊化技術(shù)快速更新改造等方式，支持居民自主更新改造老舊住宅。

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住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)：“建設(shè)‘好房子’是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要政府、企業(yè)、行業(yè)協(xié)會(huì)等各方共同努力，通過制定好標(biāo)準(zhǔn)、培育好企業(yè)、推廣好技術(shù)，才能真正讓群眾住上好房子。”

房地產(chǎn)行業(yè)要著力把握新機(jī)遇、挖掘新動(dòng)能、開辟新賽道，在城市更新中更加注重“好房子”建設(shè)，全鏈條提升住房設(shè)計(jì)、建造、維護(hù)、服務(wù)水平，為人民群眾打造高品質(zhì)居住生活空間。

從試點(diǎn)示范到全面推廣，從標(biāo)準(zhǔn)制定到產(chǎn)業(yè)升級(jí)，中國正在經(jīng)歷一場住房品質(zhì)的革命。未來五年，隨著各項(xiàng)政策落地見效，“好房子”將從個(gè)別城市的試點(diǎn)走向全國范圍的普及，從高端項(xiàng)目的特權(quán)變?yōu)?/span>普通百姓的標(biāo)配。

來源：工程管理聯(lián)盟