觀點指數 11月12日，觀點指數研究院發布《表現力指數 ? 2025年度商業地產表現報告》，其中在“ESG發展：協同共進”篇中指出，綠色建筑不僅能提升企業形象的軟實力，更能帶來租金溢價、運營成本下降和風險降低等實際效益。同時，由于在行業深度調整期，商業地產企業的綠色融資實踐有較高的門檻。

  綠色建筑是指在建筑全生命周期內，通過節能、節水、資源循環利用、降低碳排放和提升室內環境質量等手段，實現“環境友好、資源高效、健康舒適”的建筑模式。對商業地產而言，綠色建筑不僅是提升企業形象的軟實力，更能帶來租金溢價、運營成本下降和風險降低等實際效益。

  有研究表明，獲得LEED、GBI等認證的寫字樓租金普遍比同類非綠色樓盤高5%?10%；通過節能系統、智能照明等技術，商業樓宇的能耗可降低20%?30%，年均運營費用下降約15%?25%。同時，綠色建筑的資本化率更高，投資回報期雖略長（2%?9%的認證費用），但長期收益（節能、租金、品牌）顯著。

  這助推了當前商業地產企業參與綠色建筑認證的積極性，其中住房和城鄉建設部的綠色建筑評價標準、中國綠色建筑協會的GBI體系、美國綠色建筑委員會的LEED體系、國際WELL建筑研究所WELL體系等，逐漸成為國內商業地產項目的主要綠色建筑認證方向。

  以各類體系的定位來看，LEED等國際體系認證費用相對較高，適合預算充足且追求品牌溢價的項目；WELL往往適合以健康舒適為賣點的辦公/商業空間；《綠色建筑評價標準》或GBI在國內市場認可度逐年提升，適合大多數商業地產項目，且一定程度上有助于獲得政府補貼或稅收優惠等。

  據了解，不動產企業中，萬科截至2024年末滿足綠色建筑評價標準的面積累計超3.35億平方米。在商業開發與運營的目標中，計劃未來新建的印力自持印象城MEGA100%獲取LEED認證，并確保未來5年內印力所有新建建筑達到綠建二星認證，且2024年在建項目均以LEED認證、綠建二星標準設計。

  龍湖集團自2021年起，明確集團所有新建項目要達到國家綠色建筑標準，并鼓勵獲得更高等級認證（包括：國家綠色建筑二星級、三星級、美國LEED認證、WELL認證等）。截至2024年底，其累計滿足綠色建筑標準項目達590個，累計滿足綠色建筑標準的項目面積超1.3億平方米。

  具體項目方面，2024年8月龍湖在天津的首個TOD商業項目——梅江天街，應用多種綠色低碳技術和智能化控制技術，打造綠色、健康、舒適的智能化商業街區，獲得綠色建筑二星級認證。資料介紹，該項目建筑面積20.4萬平方米，位于西青區核心地段，緊鄰兩條城市核心交通線路。

  節能方面，該項目在建筑設計上采用高能效冷水機組、高效節能燈具等設施設備，有效降低能源消耗。商業采用時間控制策略，實現不同場景的照度控制，節約照明能耗。節水方面，項目全部采用2級節水用具，綠化澆灌采用節水灌溉末端裝置并設置土壤濕度感應器、雨水關閉裝置等節水控制措施，同時通過雨水調蓄技術等方式實現高效節水，實現海綿城市目標。

  此外，該項目還采用智能化控制策略，通過IBMS（智慧建筑管理系統）、EMS（能源管理系統）、BA（樓宇自動化）等數字化技術優化，實現商區的智能設計、控制和運維，打造出智慧、節能、綠色的TOD商業綜合體。

  綠色金融的核心目的是為環境改善、應對氣候變化和資源節約提供資金支持，而綠色建筑正是實現建筑領域節能減排、降低碳足跡的關鍵路徑。金融資金通過低息貸款、長期還款、綠色債券等方式，為綠色建筑項目提供必要的資本，幫助開發商落實節能系統、可再生能源和環保材料等。

  但由于不動產行業當前遇到瓶頸期，其融資環境一直處于收緊狀態，不斷豐富的創新產品及金融工具仍難以惠及不動產領域。據了解，目前不動產行業的綠色融資主體仍以頭部央國企及部分港資企業為主。

  涉足商業地產的企業中，華潤置地2024年成功獲取ESG貸款85億元，截至當年末存續ESG貸款288億元。中國海外發展2024年共簽署110億港元的可持續發展表現掛鉤貸款協議。越秀地產當年7月還成功發行16.90億元離岸人民幣點心債券，期限為3年，票面利率為4.10%；但均未明確募資用途是在商業地產項目建設或改造方面。

  不過，值得一提的是，頭部不動產企業與大部分港資企業均搭建了綠色金融框架或設立了綠色金融目標。例如越秀地產為了更好地推進可持續金融發展，計劃到2030年致力達到至少50%債券及借款融資來自綠色金融。中國金茂強調開展責任投融資活動，把握綠色建筑和公募REITs機遇，以綠色金融助推公司綠色可持續發展。

  觀點指數認為，隨著雙碳目標的推進，政策支持力度不斷加大，綠色金融將會成為商業地產企業提升自身財務靈活性及韌性的重要渠道。但該類產品具有一定成本（如將產品提升為綠色建筑可能存在額外增量成本），且募資用途有具體投向，在行業深度調整期，商業地產企業實踐綠色融資也有較高門檻。