近日，廣州市住房和城鄉建設局印發《廣州市關于推進低效樓宇更新提升的實施意見（征求意見稿）》（下稱《征求意見稿》），意在對存在安全隱患、設施設備老舊、功能業態落后、能效低下的商辦樓宇實施更新提升，降低樓宇空置率。

  通過低效樓宇更新，帶動商圈生態和整體環境提升，增強樓宇活力和吸引力，打造一批低效樓宇更新示范項目。樓宇更新提升內容包括：局部拆建、建筑外立面整飾、修繕排危、公共空間或環境整治、完善配套設施和消防設備、內部重新裝修、空間格局優化以及使用功能調整等。

實施綠色低碳改造可領取補助

  廣州市將通過更新低效樓宇，推動空間功能煥新升級。《征求意見稿》支持低效樓宇分區分類兼容符合發展導向和群眾生產生活需求的功能業態，鼓勵低效樓宇更新完善內部配套設施及城市功能。

  對部分配套不全的樓宇，經聯合審查后，可對滿足安全、環保、無障礙等標準需增設必要的消防樓梯、連廊、無障礙設施、電梯等配套設施用房，以及符合《廣州市建筑工程容積率計算辦法》增設室外開敞性公共空間、共用設施設備及增設停車（含電動自行車）充電、消防等市政基礎設施、公共安全設施等，新增建筑面積可不計入容積率建筑面積。

  廣州將加強配套社區嵌入式服務設施建設，鼓勵引導產權人充分利用現有房屋場地，將符合條件的場所優先轉為社區嵌入式服務設施。

  在更新改造低效樓宇過程中，廣州市住建局將推行綠色低碳改造。對更新提升項目同步開展節能診斷，根據診斷結果制定節能綠色化改造方案，涉及外墻、外窗、屋面、空調系統、照明設備等與建筑能效相關的部位整體改動的，相應開展建筑圍護結構優化、用能系統能效提升以及光伏加裝應用等。

  改造后建筑具備分布式光伏建設條件的項目，鼓勵屋頂光伏安裝面積不小于屋頂可安裝光伏設施面積的20%，且四面不得圍蔽。鼓勵通過屋頂綠化、垂直綠化等方式實施立體綠化。

  政府物業改造應設節能改造專篇，改造后節能率不低于10%。非政府物業的大型公共建筑實施節能改造，建筑面積2萬平方米以上、改造后綜合節能率達到10%（含）以上的或建筑面積2萬平方米以下、改造后綜合節能率達到15%（含）以上的，可按《廣州市促進綠色建筑和建筑節能發展資金支持實施辦法》等政策申請補助。鼓勵有條件的更新提升項目按超低能耗建筑、近零能耗建筑標準開展改造。

打造差異化、高品質樓宇IP

  廣州市支持實施主體建立片區統一運營平臺，統籌實施長效運營管理，鼓勵采用產權收購、使用權租賃和引入專業運營機構等方式，整體推進樓宇和片區統一運營，實現區域高質量協同發展和可持續更新。

  依托建筑特色、產業基礎或文化底蘊，著力打造差異化、高品質樓宇IP。推廣樓宇運營數字化轉型，搭建集產業招商、企業服務與品牌推廣于一體的綜合平臺，實現業態升級與品牌價值提升。

  《征求意見稿》提出要推動物業服務專業化升級，支持引入高水平專業運營機構，提升基礎物業服務能級，鼓勵物業服務企業依托智慧管理平臺，創新服務模式，提供綠色運維、智慧管理等現代化服務，并根據入駐企業需求，拓展高品質、個性化增值服務。對引入知名物業機構、服務模式創新成效顯著的項目予以優先支持。

  廣州市鼓勵采用“樓宇—片區（街區）—商圈”融合更新模式，推動多元存量資源整合與成片有序更新。通過系統優化區域功能結構和空間布局，明確重點更新片區和規模，優先推進中心城區核心地段的傳統商圈、重要交通干道及重大城市功能平臺周邊區域更新。

  以片區為單元推進公共空間整體更新，廣州將結合老舊小區改造、街區品質提升與低效樓宇更新，統籌實施綠化景觀提升、城市家具優化、開放空間改造及邊角地口袋公園建設，促進公共空間開放共享與功能復合。支持低效樓宇更新項目配套餐飲、娛樂等夜間經營功能，營造宜居宜業、富有活力的街區環境。

  通過低效樓宇更新，廣州同步推進片區道路、市政設施一體化改造升級，優化軌道交通接駁、慢行系統與停車資源配置，提升區域交通運行效率。聯動供水、電力、燃氣等專營單位實施管線更新與地下空間協同改造，推動市政設施小型化、隱形化、集約化布局。

靈活支持土地使用權，優化商事登記程序

  《征求意見稿》提出，各區負責全面摸底轄區內低效樓宇底數，建立包含建筑年代、使用狀況、產權情況、安全隱患等信息的臺賬，并實施動態管理；對樓宇結構和消防安全、使用功能、改造潛力等進行評估，篩選出條件成熟、需求迫切的項目。

  低效樓宇更新提升項目應采用人防、物防、技防等加強性措施提升消防安全條件。項目涉及新建建筑物或新增地下空間開發利用的，應按規定配建人防工程。

  廣州市將加大政策支持力度，加強土地使用權支持。低效樓宇更新涉及功能轉換、增加永久性經營性面積等情況，可依法通過租賃、出讓、先租后讓、作價出資或者入股等有償使用方式，或者劃撥方式取得或延續土地使用權。

  《征求意見稿》提出簡化商事登記程序，對未取得不動產登記，或不動產登記用途與建筑物改造后用途不一致的，由區政府指定部門開具場地使用證明，區市場監管部門落實商事登記工作，保障注冊落地有保障。注冊登記不作為對建筑物合法性的確認、房地產權屬及使用功能的證明和房屋、土地征收補償的依據。