暖通系統單項節能率24.1%

室內空氣品質提升明顯

物業人員的信息化管理水平大大提升

• 項目位于上海市外灘中央商務區核心地段，2012年投入運行。

• 為一棟 21 層的高層辦公樓，地上總建筑面積為30 579.2 m²。

• 目前已完成一期改造內容，一期改造于2020年初開始，2021年底結束。

• 項目已獲得 GB/T 51141—2015《既有建筑綠色改造評價標準》中的二星級運行標識、上海市既有建筑綠色更新改造評定金獎、LEED O+M 鉑金級認證。

  
  

• 施工質量存在缺陷，如：空調水管內部銹蝕嚴重，導致漏水；BA 樓宇自控系統基本只監不控，數據斷線率高，無法實現優化節能舒適性運行的同時，還大大增加了人力成本。
• 運行維護缺少依據，如：沒有完善的設備操作手冊，加上之前系統沒有做過調適，設施設備缺少系統的維護保養，整個系統處于不節能運行模式。

• 硬件方面：新風機過濾網臟堵，影響新風風量；新風機新風閥為手動風閥，無法實現變風量運行；新風機電動水閥無法正常開關，無法實現變流量運行；全熱交換機缺少常規保養，無法正常開啟；樓層水管銹蝕嚴重，經常漏水，存在安全隱患；風機盤管無檢修口，無法進行過濾器清洗等常規保養；末端風機盤管側送風，吊頂回風，各風機盤管供能區域回風與室外走道聯通，室內氣流組織不暢，影響室內舒適度等；大堂無燈光場景控制等。
• 軟件方面：冷凍機、鍋爐及冷水、熱水系統 BA 只監不控；現場溫度、壓力等傳感器數據，BA 無顯示；歷史數據記錄缺失，無法故障和報警追溯等。
• 管理方面：空調過濾清洗更換等常規設施保養有所遺漏；處于大流量小溫差的低效運行狀態；冷凍機等大機運營抄表記錄，缺乏專業指導，數據準確性影響系統分析和后期改進；物業管理團隊在空調系統運營的安全性、節能性和舒適性方面存在較大的提升空間等。

冷熱源調適工作

項目冷源為冷水機組，熱源為鍋爐。冷源部分工作包括：冷機群控優化高效控制，如冷機出水溫度自動優化、冷機自動加減控制等；冷凍水泵和冷卻水泵的頻率自動調優控制；冷卻塔開啟臺數自動調優控制；冷機的運行參數、電機狀態 / 故障、主管供回水溫度 / 壓力和室外溫濕度的實時監測等。熱源部分工作包括：板換二次側采暖泵的頻率自動調優控制，供回水溫度、流量、壓力的實時監測等。末端部分工作包括：新風機組性能及控制算法優化，風機盤管聯動控制，照明系統聯動控制，樓層電動蝶閥聯動控制等。

調適過程中按照國際水力平衡標準，對水力系統進行全面水力平衡調適，同時更換了冷凍機房和鍋爐房控制模塊，冷源控制系統控制邏輯包括定時開關機、開機選機、溫度設定、水泵調頻與臺數控制、冷機和冷卻塔加減載、過渡季間歇運行等。

調適后，冷源系統主要分為過渡季模式與夏季模式，開機前系統根據焓值自動選擇開啟冷機和水泵臺數，冷凍泵頻率控制在保障供回水壓差基礎上根據供回水溫差自動調頻。其中，冷卻側采用自學習尋優控制方式，根據系統最佳效率點自動優化冷卻泵和冷卻塔的運行調節。熱源控制系統可實現二次側采暖泵調頻優化控制，二次側采暖泵開啟臺數通過自學習自動增減，供回水管實時監測管道運行參數等。

BA 系統修復工作

項目在調適工作時，同步開展 BA 系統修復工作，對樓宇設備的控制系統進行修復，對其控制策略進行優化，修復工作主要包括多功能電表數據采集，集水井、送排風系統監控，給水系統及水箱液位監控，CO 濃度監視，地上空調機和新風機的監控，標準層照明、風機盤管的監控，屋頂排風機及水箱液位的監控等。

經過修復，BA 系統解決了運行中出現的主要問題，主要包括：自控系統多品牌混搭，系統穩定性差；自控系統操作不便，無法達到大樓空調運營的基本需求；自控系統只能進行簡單定時開關機，無法根據末端負荷變化進行流量自動調節；自控系統缺少冷熱量、機組運行效率等量化數據，無法判斷系統運行狀態；原有空調系統新風量不足等。

通過以上精細化技術調節及修復手段，冷熱源和末端系統可實現設備自動、穩定運行，可通過場景和模式控制對其樓宇設備進行控制，系統具有報警功能、歷史記錄查詢、歷史回放功能，并可通過現場本地和遠程自控 2 種方式進行控制，減少大量人工，同時也提高自控系統的穩定性和便捷性。經測算，通過調適優化，全年暖通系統節能量約為15 萬 kW·h，暖通系統單項節能率為 24.1%。

項目通過綜合考慮冷熱源、輸配系統、冷卻塔、公共區域照明插座、電梯以及特殊用電設備等多個方面的能耗特性，實施了一項全面的分項計量改造工程。該工程的核心目標在于通過精確的能耗數據監測，為建筑的能源管理提供堅實的數據支撐，進而實現能源的有效節約和優化利用。

具體而言，項目對 90 個關鍵點位進行了細致的分項計量儀表安裝工作，這些點位涵蓋了建筑物內的主要能耗設備和區域。通過這些儀表，可以實時監測到各個點位的能耗數據，這些數據的實時采集和準確計量，為后續的能耗分析和優化提供了基礎。

為了進一步提升能耗數據的利用率和管理效率，項目還增設了能耗監測系統平臺。該平臺具備強大的數據處理和分析能力，能夠實現能耗數據的實時監測和顯示、實時數據報表生成、實時數據曲線繪制、歷史數據查詢以及歷史數據圖表分析等功能。通過這些功能，管理者能夠直觀地了解建筑的能耗狀況，及時發現能耗異常，制定相應的節能措施。

舒適健康水平提升

項目地上主要為辦公樓層，空調形式為風機盤管加新風系統。在此次改造過程中，為了提升項目整體的舒適健康水平，相關改造工作主要如下。

增設室內環境監測平臺

項目在每層辦公區域均新增設了空氣質量傳感器，對室內二氧化碳、細顆粒物（PM_2.5）、可吸入顆粒物（PM₁₀）、總揮發性有機物（TVOC）、溫度、濕度 6 項指標進行監測，所有傳感器均接入室內環境監測平臺和 BA 系統，可實現數據的監測、顯示、記錄、傳輸等功能，并在相關參數超標時報警提示物業人員采取措施，通過室內環境數據及時發現問題并解決，保障樓內人員的健康舒適。

新風機組過濾段提升

項目對建筑新風系統過濾段進行了提升改造，增加了靜電過濾和臭氧去除過濾段，PM_2.5 一次通過凈化效率大于92%，除菌率大于99%，微生物凈化效率大于95%，臭氧去除效果均大于 50%。

增設地下車庫 CO 聯動系統

項目在地下車庫各層設置 CO 濃度傳感器，當車庫內 CO 濃度超標時，自動開啟車庫內的排風系統，實現通風換氣，降低有害氣體濃度，保障地下空間的空氣質量。

經檢測，項目改造后的室內空氣中的氨、甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC、顆粒物等污染物濃度的檢測值低于 GB/T  18883—2002《室內空氣質量標準》的 70%，空氣品質效果較好。數據具體如表 1 所示。

表 1 室內空氣污染物濃度檢測結果

照明系統改造提升

項目對地上部分照明燈具進行了全面更新，將原有的傳統照明燈具替換為節能高效的 LED 燈具。根據 GB/T 20145—2006《燈和燈系統的光生物安全性》，更換后的 LED 燈具均為無危險類照明產品，確保了照明的安全性和舒適性。同時，燈具的光輸出波形波動深度符合 GB/T 31831—2015《 LED 室內照明應用技術要求》的規定，保證了照明質量的穩定性和均勻性。對于地下車庫的照明系統，雖然目前仍采用熒光燈具，但項目已將其納入二期改造計劃，將進一步提升整個建筑的照明能效。

在照明控制策略上，項目團隊充分考慮了自然采光的利用，對照明回路進行了內外區分設。當自然采光條件良好時，關閉外區照明回路，減少不必要的能耗；在自然光照不足的情況下，則開啟外區照明回路，確保充足的照明需求。這種基于自然采光條件的智能照明控制策略，不僅提高了照明系統的靈活性和適應性，而且有效降低了能耗，實現了節能降耗的目標。

通過以上措施，既提升了項目照明系統的能效和舒適度，又通過自然采光的充分利用和控制技術的應用，實現了照明系統的節能降耗。

優化水資源利用效率

增設灌溉水表

為了實現水資源的精細化管理，項目對水表設置情況進行了全面梳理，并增設了室外綠化的灌溉水表。這一舉措使得項目能夠實現三級水表計量，即從總水表到分區水表，再到末端用水點的水表，形成了一個完整的水耗監測網絡。三級水表計量不僅為水耗的分析提供了準確的數據支撐，而且有助于及時發現和解決水資源浪費的問題，為水資源的合理分配和調度提供了科學依據。

一級節水器具

項目已建設 10 a 之久，部分用水器具已不符合當前的節水標準，項目團隊對這些用水器具進行了改造提升。通過采用一級能效的水嘴、座便器、小便器等節水器具，項目在日常用水中實現了顯著的節約效果。

給水水箱超高水位報警裝置

為了確保供水系統的安全穩定，項目對給水水箱超高水位報警與閥門聯動功能進行了改造。通過增設控制系統，實現了對供水系統的雙保險。當水箱水位超過設定的超高水位時，報警裝置會立即啟動，同時聯動閥門自動關閉，有效避免了因第一套系統失靈而導致的水泵持續供水現象。這一改造不僅消除了水資源的浪費，而且避免了因水泵長時間運行可能帶來的安全隱患，保障了供水系統的穩定運行。

其他

增設充電樁停車位

項目充分考慮了新能源汽車的發展趨勢和市場需求，對停車場進行了改造，增設了充電樁停車位。在項目總停車位 242 個的基礎上，通過精心規劃和設計，共設置了 32 個充電樁，占到了總停車位的 10% 以上。這一改造不僅為新能源車主提供了便利，而且通過鼓勵使用新能源汽車，有效減少了溫室氣體排放，對節能減碳產生了積極影響。

廣場綠化改造

通過對廣場綠化的優化設計，將原本封閉的角落綠化轉變為開放式，不僅增加了綠化面積，而且提高了綠化的可達性和觀賞性。同時，對外圍綠化隔離帶進行了優化設計，既提升了項目的美觀度，又增強了生態功能。這些改造措施提升了項目的整體價值，也為顧客和商務人士提供了更加優質的商務休閑體驗。