今年5月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》，要求轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)，大力實施城市更新，打造宜居、韌性、智慧城市。

其中，城市中老舊小區(qū)改造，尤其是非成套住宅的改造，是繞不開的民生必答題，關(guān)系千家萬戶。

這些“超齡服役”的老小區(qū)，大多存在著管線老化、結(jié)構(gòu)隱患等問題，沒有獨立的廚房、衛(wèi)生間，缺少公共空間等，也困擾著居民。

小修小補、簡單翻新解決不了根本問題，大規(guī)模改造又由于標(biāo)準(zhǔn)高、資金少，市場主體并不愿意參與。同時，以往傳統(tǒng)的房地產(chǎn)征收開發(fā)模式也并不適用，“原拆原建”模式成為老舊小區(qū)改造的關(guān)鍵解法。

居民不解：為什么拿不到補償，還要出錢？

湖北省宜昌市西陵區(qū)葛洲壩片區(qū)是危舊房相對集中的區(qū)域。建設(shè)于20世紀(jì)七八十年代的老樓，很多都是非成套住宅。非成套住宅沒有獨立廚衛(wèi)，結(jié)構(gòu)也不安全，設(shè)施老化，居民居住環(huán)境很差。

在宜昌市，像這樣建成年代久遠(yuǎn)的危舊房總量龐大，涉及6421棟3.03萬套，其中，僅葛洲壩片區(qū)就有危舊房304棟。居民們的改造需求十分迫切。

城市工作，民生為大。宜昌市希望以葛洲壩片區(qū)為突破口，探索出一條以市場化機制推進(jìn)的新路徑。

西陵區(qū)副區(qū)長兼夜明珠街道黨工委書記涂超說，總體而言，按照“共治、共建、共享”的模式，由居民自己出資三分之一，由上級爭取相應(yīng)的獎補資金來補充三分之一，再由企業(yè)相應(yīng)的運營以及增容增戶的收益來補充三分之一。

用“居民出資、企業(yè)兜底、政府獎補”的思路，做老舊小區(qū)原拆原建。2023年春，宜昌西陵區(qū)把原拆原建試點選在了望洲崗路32、36、38號。

兩周摸排下來，48戶里僅8戶簽字同意。居民們不理解，既然是有人“兜底”，按照以往“拆遷”政策，自己為什么拿不到補償，為什么還要出錢？西陵區(qū)夜明珠街道英雄山社區(qū)黨委書記聶芳說，“到了后期，我們?nèi)デ瞄T，居民已經(jīng)不愿意開門，打電話他們也不愿意接。”

試點工作就此擱淺。

原拆原建是老舊小區(qū)改造的全新模式，指的是在拆除原有房屋后，按照原有的規(guī)模、樣式等在原地重建。

與以往居民一次性“賣地分錢”的地產(chǎn)開發(fā)和棚改的拆遷模式不同，原拆原建是政府補貼的民生共建工程，居民可以選擇用有限的資金“以舊換新、原址重建”，實現(xiàn)居住品質(zhì)的質(zhì)變。

聶芳說，這相當(dāng)于是共建項目，居民要對整個項目進(jìn)行出資分?jǐn)偅啾扔谠瓉淼呐锔恼撸麄儗@個政策非常不理解，這是推進(jìn)過程中最大的阻礙。

說服鄰里，不能靠感情牌，還是要算好賬

就在原定試點工作陷入僵局時，與原定試點相隔不遠(yuǎn)，還有一棟危舊樓需要改造，那棟樓的居民代表主動找上了門。

張順江是有30年工程建設(shè)經(jīng)驗的老工程師，他明白，這次原拆原建試點是改變居住品質(zhì)的難得機遇。“我們要參與原拆原建，盼了很久，我們覺得這個方案也適合我們這棟居民樓。”

聶芳說，“我們非常驚喜居民里面還有這樣的能人，我們就跟他溝通，我說既然你對這個政策了解得這么透徹，能不能在這個過程中協(xié)助我們對其他居民做宣傳工作。”很多做不通的工作，張順江去講，左鄰右舍都聽得進(jìn)去。但歸根結(jié)底，說服鄰里不能靠感情牌，還是要算好賬。

張順江給社區(qū)居民算過一筆賬，項目總投資，兩棟小區(qū)加上所有的設(shè)施配套，是6300多萬元。25戶居民選擇原拆原建，25戶累計出了大概500多萬元。“以我們家為例，房子至少屬于升值了，升值了大概25萬元到30萬元之間，按照現(xiàn)在市場價來算，還是處于盈利狀態(tài)。”

在張順江的溝通下，兩周內(nèi)，望洲崗10號院居民簽約率達(dá)到80%以上。西陵區(qū)迅速調(diào)整計劃：確定望洲崗10號院成為原拆原建首個試點。很快，街道建議組建了“危舊房合作改造聯(lián)合社”。張順江也成了西陵區(qū)夜明珠街道英雄山社區(qū)危舊房合作改造聯(lián)合社法定代表人。

聯(lián)合社，居民的“代言人”“操盤手”

為什么要成立聯(lián)合社，它能起到什么作用？

“成立聯(lián)合社的主要作用，第一是收集居民的意見、建議，第二是后期建設(shè)的協(xié)議簽訂。”西陵區(qū)夜明珠街道危舊房改造工作專班成員吳俊華說。

望洲崗10號“危舊房合作改造聯(lián)合社”是對接市場的唯一主體。

宜昌市自然資源和城鄉(xiāng)建設(shè)局低效用地再開發(fā)試點工作專班負(fù)責(zé)人高周洲說，望洲崗10號既沒有走傳統(tǒng)的征收，也不是傳統(tǒng)意義上的安置房，“我們采取了一二級聯(lián)動產(chǎn)權(quán)歸集的新的供地模式。”

全部居民委托聯(lián)合社統(tǒng)一注銷原有產(chǎn)權(quán)，把零散地塊整合為“凈地”，再通過招拍掛出讓給企業(yè)，企業(yè)拿地建成后返還住房給原居民。既不用政府兜底，又讓企業(yè)有建設(shè)動力。對內(nèi)，聯(lián)合社成了居民的“代言人”。對外，聯(lián)合社是居民自己的“操盤手”。

按照預(yù)算，在項目總投資6300萬元中，除去居民投資559余萬元和政府專項補貼2300萬元，剩余的大部分投資成本都需要承建方承擔(dān)。

宜昌市西陵城發(fā)集團(tuán)有限公司項目部部長陳芮說，“剩余的3430萬元通過剩余房屋銷售，后期長期物業(yè)的經(jīng)營，包括停車、充電樁等等的收入，最終實現(xiàn)資金平衡。”

從望洲崗10號居民樓到望洲幸福里

前期規(guī)劃房屋面積越多，后期收益越有保障。承建方給出的第一版規(guī)劃方案，設(shè)計戶數(shù)多達(dá)144戶，但車位卻只有68個。聯(lián)合社激烈反對，政府部門也不認(rèn)可。

在第二版方案中，承建方增加了地下空間，車位增至101個，但每戶成本要多拿3萬到4萬元，這個方案再次引起爭議。

壩壩會上，設(shè)計方和承建方，面對面地感受到了居民們的不同意見。

聯(lián)合社，這個由居民自主發(fā)起的權(quán)益組織，把過去居民被動參與轉(zhuǎn)變?yōu)榉孔印案牟桓摹⒃趺锤摹倍加扇罕娬f了算。從建筑設(shè)計到配套規(guī)劃，從產(chǎn)權(quán)歸集到流程管理，聯(lián)合社都在發(fā)揮主體作用。

一梯四戶，南北不通透，要改；車位調(diào)整后要有智能充電樁，要加；公攤面積大，得房率不高，要調(diào)；為了照顧二號樓底層的日照時間，甚至兩棟樓的層數(shù)都做了特別調(diào)整。政府部門的角色，也由過去的大包大攬轉(zhuǎn)向“彈性調(diào)控”“政策賦能”。

宜昌市自然資源和城鄉(xiāng)建設(shè)局西陵區(qū)分局副局長周琛說，自然資源部2023年發(fā)布的《支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引》明確表示，對于城市更新的項目，在保障公共安全的前提下，可以對建筑的間距、日照標(biāo)準(zhǔn)、停車位等指標(biāo)進(jìn)行放寬。

“在項目方案審批過程中，有一些項目，比如停車位的指標(biāo)不滿足現(xiàn)在宜昌市技術(shù)規(guī)定的要求，但是考慮到方案能夠滿足居民的需求，對于開發(fā)商的資金平衡也能夠滿足要求，所以我們在公示之后還是對這個方案予以了審批。”周琛說。

就這樣，方案迭代到第七版才終于通過。戶數(shù)縮減到74戶，車位增加到75個，戶型也優(yōu)化為一梯三戶。新方案的每個數(shù)字都是政府、居民、建設(shè)方共商、共議、共建得來的最大公約數(shù)。

原拆原建改造后，原望洲崗10號居民樓有了一個新的名字：望洲幸福里。

原拆原建正以多樣姿態(tài)落地生根

以居民為主導(dǎo)的城市更新原拆原建路徑還在延伸。

參照望洲崗10號合作化改造模式，在葛洲壩片區(qū)，肖家崗23、25號，鐵路大院等6個試點已經(jīng)啟動，新成立的21個聯(lián)合社覆蓋2600余戶居民。

在全國各地，原拆原建正以多樣姿態(tài)落地生根，2020年7月，北京市《關(guān)于開展危舊樓房改建試點工作的意見》發(fā)布，打通了原拆原建落地的制度堵點，明確了改建資金由多主體共擔(dān)，并允許適當(dāng)擴建。這是全國首個系統(tǒng)性規(guī)范危舊樓房原址重建的政策文件，自此以后，北京市多個原拆原建項目得以順利推進(jìn)。

原拆原建是場關(guān)乎民生溫度與城市智慧的大考。拆的是舊居的窘迫，建的是新家的溫暖，留的是城市的記憶，聚的是民心的力量，更體現(xiàn)著城市治理的溫度。

在全國各個城市，各種因地制宜的“原拆原建”探索依然還在持續(xù)。各地探索路徑不盡相同，也沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，卻有著基本遵循，那就是——“以人民為中心”15:07