李永基：終結偽綠色建筑需靠后期經營

時間：2013-01-31 22:00:44 作者：李學萍來源：新浪網閱讀：2558

內容摘要：人口爆炸，環境污染，資源枯竭，在人類無休止的向大自然索要的同時，人類也面臨了一系列隨之而來的難題。在今天，綠色儼然成為一種風尚，一種發展方向。人們的衣食住行樣樣都在向來綠色靠攏，在這樣的大背景下綠色建筑也在房地產業悄悄興起……世邦魏理仕資產服務部可持續發舛事李永基 ...

人口爆炸，環境污染，資源枯竭，在人類無休止的向大自然索要的同時，人類也面臨了一系列隨之而來的難題。在今天，綠色儼然成為一種風尚，一種發展方向。人們的衣食住行樣樣都在向來綠色靠攏，在這樣的大背景下綠色建筑也在房地產業悄悄興起……

世邦魏理仕資產服務部可持續發展董事李永基

綠色建筑或成地產未來發展方向

“如果現在大樓都是=色建筑，現在城市空氣質量應該會好一點。”一落座，世邦魏理仕資產服務部可持續發展董事李永基就發出如此感嘆。

據了解，我國現有建筑面積為400億平方米，絕大部分為高能耗建筑，且每年新建建筑大部分仍是高能耗建筑，碳排放量的居高不下，也導致了各大城市的PM值屢創新高。“因此，我們必須大力發展綠色建筑。”

“綠色建筑強調節水節地、節能、室內環境的協調發展，更加注重從設計、施工和運營管理全過程，而非結果控制。”李永基礎介紹，綠色建筑是指在建筑的全壽命周期內，最大限度地節約資源(節能、節地、節水、節材)、保護環境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。

從概念上來講，綠色建筑主要包含3個方面內容。”他進一步解釋，“首先要節能，特別需要減少各種資源的浪費；其次注重保護環境，強調的是減少環境污染，減少二氧化碳排放；第三則要滿足人們使用上的要求，為人們提供健康、適用、高效的使用空間。”

隨著我國城市化節奏的加快紙ㄉ杪躺低碳的宜居城市，發展綠色建筑，推動建筑節能，是我國進入城市化階段必須解決的首要問題。在他看來，“綠色建筑有可能會成為未來建筑的發展方向。”

終結“偽綠色建筑”還需靠后期經營

近些年，我國工程質量相關管理部門全面落實法律法規、國家標準，依法管理和規范工程質量。其中，發展綠色建筑是我省提升工程質量的一個重要方面。對于“綠色建筑”概念，大概都知之甚少。而更多進入人們視線的，則是一些以“綠色”“生態”“環保”為噱頭的樓盤宣傳。

訪談中，李永基也多次對“偽綠色建筑”表示無奈。

由于人們對生活品質要求不斷提高，追求環保、生態等方面的意愿逐漸加強，因此很多開發商便以此打概念牌，進行炒作促銷。

“現在樓很多都是建成階段稱為綠色建筑，但是在運營階段，才是最重要的。”據李永基提出，建筑節能市場存在一大誤區：采用節能技術以及節能材料就一定會節能，但事實上，并非如此，“目前甚至有些綠色建筑的能耗比一般建筑還要大。”在他看來，節能樓不節能可能是由于運營維護不當導致。“所以綠色建筑在設計時需要考慮使用中的匹配問題，建筑物投入使用后的運營管理也至關重要。”他如是說。

“真正的綠色建筑應該是建成后經過至少1年的運營才能評選。現在為了鼓勵發展，先評了綠色設計標識，只針對設計圖紙”但問題是，開發商往往只負責建設，無法讓其參與運營綠色標識的評價。況且，很多地產開發商還停留在炒作“綠色建筑”概念的階段。

李永基認為，讓用戶甘心接受更貴的綠色建筑有兩條途徑：一是在實際運營懷殺窘檔停獲得收益；二是提高生活質量和居住舒適度，“如今，低碳、生態已經成為潮流，綠色建筑數量在不斷增加，但與人們對建筑標準的要求還有巨大差距，因此需要加快綠色建筑推廣的步伐。”

而事實上，真正的綠色建筑需要開發商申請綠色建筑評價標識，經過主管部門評估認證后再確認等級。

“目前，我國很多開發單位打出了綠色建筑、生態建筑的概念和口號，他們所依據的則是國外的一些評價標準，比如美國的LEED標準，而這些標準并不一定適合于中國國情。因此，住建部早在2007年就正式出臺了相應的標準。”

據李基介紹，綠色建筑評價標識認證有著完整嚴謹的評估過程和考核程序，對申請者的資質、達標項目把關嚴格，認證主要由國家建設部負責。建設部主要依照《綠色建筑評價標準》及《綠色建筑評價技術細則》，從節地、節能、節水、節材、室內環境和運營管理六大方面考核。

綠色建筑租金比普通建筑高7% 增值超過10%

從20世紀90年代開始，可持續發展的理念逐步成為發達國家經濟與社會發展的主旋律。在此理念的引領下，綠色建筑的概念開始廣泛深入到城市建設的各個環節：規劃、設計、建造、運營、管理，以及翻新等建筑整個生命周期相關的各個領域。

“綠色跟建筑跟一般建筑租賃相比會有7%租金增長，超過10%增值，因此賣價會相對較高。”談起綠色建筑，李永基顯得十分自信。

此外，他也談到一個有意思的現象，通過研究發現，在綠色建筑中工作的租戶生產力更高，此結果依據兩個衡量指標，即租戶的平均病假天數和自行上報的生產力變化率。“與以前的非綠色辦公室相比，在綠色辦公室里工作，病假天數平均減少了2.88天，而且大約55%的受訪者指出其生產力比以前有提高。”

“從使用方來說，我們希望建筑使用期成本最低，所以希望使用綠色建筑，從投資來說，使用方提出這樣的需求，就要滿足這方面的需求。”綠色建筑可降低感釁詰哪芎模全壽命期費用較低，持有者具有顯著的經濟效益。

事實上，如果大樓設計之初就融入了節能環保的理念固然好，但目前很多既有大樓已經建成三五年乃至幾十年，就需要后期贛的介入了。“中國三星標準也好，美國LEED標準也好，達到到一定指標后，都需要后期運營。除基本的減少自己大樓的耗能以及排碳之后，客戶的問卷調查也很重要，例如調查租客客戶什么交通工具上班，以此來減少排碳的機會。讓租客采購物料的時候盡量在800公里以內，減少運輸，不買影響健康的環保物料等等”

另外自己辦公室的管理方面，也可以建議進行綠色化管理，比如鼓勵員工進行廢物回收，這是辦公室管理中可以執行的策略。“要達到綠色建筑標準，是需要灰抵骱妥饣Ч餐協作完成。”

中國綠色建筑尚屬起步階段未來商機與挑戰并存

毋庸置疑，綠色建筑的環境效應和社會效應顯而易見，但是額外的成本卻往往讓部分投資方或建筑企業望而卻步，綠色建筑的推廣、發展仍任重道遠。

他向新浪樂居記者坦言，開發商建造綠色建筑成本會稍稍高一點，“目前很多公司現在建樓用BIM技術，上海中心為例，建造之前用3D技術在電腦里做模型，合理建筑的同時又可以把預配件做好，然后再到現場施工，減少非常多能耗以及材料的浪費，甚至可以毫不夸張的說上海中心的外圍有144個玻璃片，就連最后一片連接好之后，誤差都不會超過2厘米。”

由于綠色建筑的諸多糜諾恪保一般要在項目建設完成交付給消費者使用之后才會逐漸顯現出來，而很多房地產開發商并不參與后期的物業管理，他們在感受不到綠色建筑的長期效益的情況下，自然缺乏對綠色建筑的積極性。所以大部分開發商并不愿意為此提前“埋單”。

“綠色建筑本身應使用適宜的技術，因地制宜。不可否認，綠色建筑的確存在成本增量，但是這部分增量放在建筑的全壽命周期內來看，所占到總成本中的比例就非常小。”因此，從長期運營成本、綜合生態效益、居住舒適度考慮，綠色建筑性價比更高。“而在美國，甚至已經有人提議甲級寫字樓必須是綠色建筑。”

談及“未來發展”，李永基卻頗為自信，“雖然目前我國的綠色建筑處于起步階段，但我相信以現在的技術，5-10年之后，(綠色建筑)一定可以取得較大的發展。”