建筑在設計之初就融入節能環保的理念，是綠色建筑建成的必要條件。但一棟建筑建成時無論是通過了中國三星標準還是美國 LEED標準，都需要成熟的后期運營管理來確保其成為真正的綠色建筑。

如何在建筑建成后的營運管理階段實現節能減排呢？一些有效的具體措施包括：

建筑在前期設計階段就聘請建筑運營管理顧問參與到項目中，進行綠色建筑標準措施的規劃，總體成本的增加不會:過5%，有的建筑總成本甚至不超過一般建筑；在現有給水系統加裝閥門，控制水的流量，使每次用水符合節水標準；在現有建筑能量較易損耗部位增加隔熱保溫措施，以達到較高的隔熱保溫效果，大量節省大樓空調的能耗。

有了如上措施，之后就應實行能源審計制度，用以實時記錄設施設備的折舊及維修狀況，以及能量使用情況。這就需要對所有耗用能源（水、電等）n設備加裝計量裝置，確保營運管理方隨時掌握各耗能設備的能源使用數據，以便提供更好的管理建議。

同時，盡可能少采用化學品類清潔劑或殺蟲劑產品。對服務供應商如保潔公司的作業環境影響水平也提出一定的要求，比如地毯清潔機的噪音不能超過一定的水平。

此外，盡可能通過培訓和教育，培養用戶節省能源及資源的良好習慣，比如在不使用的情況下盡可能關閉各類電器設施（如電腦、照明、空調等），日積月累，會達到意想不到的巨大效果i再比如可以說服租客盡可能在短距離范圍內進行物料的采購，以減少運輸造成的碳排放；盡量使用對健康無不良影響的環保物料；對辦公室進行綠色化管理，如鼓勵員工進行廢物回收等一些簡單易行的措施。

（本文作者系世邦魏理仕中國區資產服務部〔技術與可持續發展服務〕資深董事）