房訊網訊 2019年7月28日，博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會在三亞舉行。房訊網王穎現場報道，在“走出舒適區：穩定平衡視野下的中性增長”主題論壇現場，全聯房地產商會創會會長、清華校友房地產協會名譽會長聶梅生作了題為《2019——房地產未來已來》的演講。

    聶梅生：謝謝主辦單位、各位專家、各位企業家、各位媒體朋友們，很高興又一次來參加博鰲·21世紀房地產論壇。剛才聽了很多專家的演講，給了我很多的啟發，對于房地產的解讀非常的深入。我想從另外一個角度說一下房地產，也就是房地產和其他產業之間的關系還有我們的不足之處。我演講的題目是《2019房地產未來已來》。

    當今世界面對百年未有的大變局，今年已過半，這一點大家有深刻的體會。從全球來講，世界經濟下行風險加大，主要經濟體的增速放慢，比如說IMF預計美國經濟增速放緩到2.5%，一季度是3%左右，二季度掉到2%，歐元區是1.7%，日本為1%，中國是6%到6.5%之間，也都在下行。這件事情，我認為經濟下行是有周期的。

    中國近年也很特殊，今年是建國70周年，很多的政策跟建國70周年有關，包括房地產和宣傳口徑。今年又是數字化元年，二季度開始5G開放，中國現在開始驅動了。現在提升新增長的動能，我進行了思考和搜索。實際上在三個方面體現新動能，是不是還是積極的蓋房子，不是這樣的。高技術是新動能，服務業是新動能，消費升級是新動能。三個新動能有內在的關系，而且跟房地產非常的密切。如果房地產抓不住三個新動能，能量在哪里，還是買地買房，我認為不是這樣的，要跟這些新動能產生密切的關系。我只講其中一點，就是關于科技。

    傳統的概念將被兩個字改變，“數字”。很多人不太習慣，什么叫做“數字”。從全球來講，G20剛剛在大阪開過，發了大阪數字經濟宣言，從全球性20個國家發表一個數字經濟宣言。“數字”兩個字排在經濟的前面，也就是說數字經濟是全球性的，因此數字兩個字不可小覷。總書記在兩年前大概2017年就提出，審時度勢，超前布局，主動實施國家大數據戰略，加快建設數字中國。數字中國比大阪的數字經濟還要早。

    數字城市、數字產業、數字家居是風起云涌。所以數字化引起全球政治、經濟、社會和人民生活的巨大變化，我們要準備好。

   這個事跟房地產有什么關系，我自己研究房地產的宏觀政策和數據多年，我覺得2019年房地產的大勢接近一個臨界點，并不代表從此以后房價大跌，我從來不這么認為，它會翻篇，會出現跟原來不一樣的局面。剛才劉洪玉教授講的內容我是同意的，翻過去是什么樣子。長效機制已經推了很多年，之間是有關系的，長效機制是量變到質變的過程，到了一定的程度會發生質變，內部有聯系，目前到了臨界的時候，就需要翻篇，房住不炒就是一個翻篇，這個篇快翻過來了，原來解決中低端住房的問題，這里不回顧了。之前一段時間大力的推棚改，從棚改政策以后，結果讓三四線城市房價大漲，支持了房企的規模，很多房企的規模擴張跟棚改中的實物補貼是有關的，現在拿出了4萬億老舊小區的改造，這就不一樣，這就翻篇了，這是很大的量變到質變的過程，穩定了房價地釋放了租賃市場，這就是市場機制的結果。

    一開始提長效機制的時候，誰能想到最后的節點拿4萬億元做老舊小區的改造，這是逐步翻篇的過程。從銀根來講，我們堅持資本層面不放松，一點都不放給開發的層面，搞得開發商非常的難受。實際上錢往4萬億元的老舊小區，也不放在開發貸，資金放到兩個籃子，還是支持房地產，還是投資。不投炒地皮，不投開發貸，而且還將信托勒死了，這是對的，而且是長效機制資金的轉移。從地根來說，土地財政開始沒落，新的土地資源開始釋放，而且速度非常的快，剛才賈康老師講到這一點了。稅收方面我支持土地財稅，我覺得建立新的稅制是肯定的，就是在C端，中等收入以上的人群的增加的話，稅制一定是往個稅變，變到怎樣的局面，我是不知道的。

    對房地產來說，我們要突破三大發展瓶頸，讓不動產動起來，三大瓶頸是什么，首先是投資和消費，國內習慣講GDP，開始覺得制造業指數PMI很重要，消費指數CPI大家都可以接受。現在國際上出現了國民幸福指數GNH，這個指數跟我們息息相關。昨天21世紀的總裁講這個問題，不要總是提前面的三個內容，既然提到美好生活就要有指數，不僅僅是要有住房、還要有綠色建筑和幸福生活指數，國際上已經有GNH，這就是我們的空白和發展的過程。

    增量轉存量，大家講了很多，這里不說了。我們的銷售額追求萬億轉變到存量資產的價值，它在什么地方，來源在什么地方，不要總是提增量多少萬億。

    開發者的服務，由短期的開發從幾個月到一二年，轉變到長期運營服務，如果轉不過來的話，很多金融工具用不起來，產業鏈也不完整，實際上要突破這三個瓶頸。產業融合應該是經濟發展的大趨勢，不要總是房地產老大，我控股，我上市，我占股50%，要跟其他的產業融合，這是大的趨勢。根據國家統計局的數據，有8億的中國城市常住人口，住房是300億平方米，全國房地產的總市值達到了300—400萬億，這是相當大的存量。如何將這一數據激活，盤活使用形成巨大的市場，就需要產業融合，不是一家辦得了，也解決不了300—400萬億的存量。

    產業的維度非常的大，這次講房地產和科技產業的融合。我們跟科技產業大概的回應一下，12年是一個疊加，1995年到2007年，我們習慣于WINDOWS和電子郵件。第二個，從2007年到現在，人+機器，包括移動互聯，最出風頭的就是微信出現了。今年往后的12年是物物相連，為什么說2019年非常的重要，從今年往后的12年是大數據、云計算、AI和IOT的時代，對于房地產來說是非常新的產業的融合。我覺得移動互聯人+人，這一輪已經落后了，過去的12年我們沒有跟產業很好的融合，無論是互聯網+，還是+互聯網，我們都沒有做好。現在從場景到場景，我們不能再落后了。樓市后規模時代是地產+數字化，建設有生命力的房子。

    現在很多人說5G給中國帶來了什么，到底是什么。一級是大哥大的時代，二級是發短信，三級是發圖片的時代。之前都是按鍵時代。4G是智能手機的時代，5G到底是怎樣的時代，大家都在想象。我問了很多人，5G可以帶給我們什么，這就是起點，很難看到二三年后出現了什么。因為4G出現了，誰也沒有想到的微信和支付寶。5G隨時隨地萬物互聯的時代，有巨大的想象空間的。

    房地產增量和存量的關系，先看社區物業，全國物業服務企業有11萬家，從業人員千萬人，年薪收入是6000億，占全國增加值是1.4%。天量的社區物業上面跑的互聯網企業都在我們的平臺上跑，光是美團外延就有5000億元，相當于整個物業管理的收入，都在小區的平臺上跑的，說明了什么問題，網上零售額占總銷售額的15%，不要提順豐了。互聯網企業在社區、2C端遠遠大于社區物業的B端的容量，不在一個體量上，因為不在一個維度和層次上。這種情況之下，經過了大概三個季度的準備。昨天的閉門會議上，全年房地產商會有兩大舉措推進三大轉換。第一，我們成立了全聯數字化社區峰會，數字化社區是轉換發展模式重要的抓手，有人說得社區者得天下，國家發4萬億元在社區改造，不是給房地產開發商建新房子，而是在社區改造，這是非常重要的抓手，我們必須要抓住，而且是有政府和資金支持的，有銀行支持。

    第二，跨行業聯合中國鐵塔全面建設5G，到底可以帶給我們什么，我們在想象，我們首先抓住基礎建設，居民小區、商場寫字樓、產業園區，可以全方位的連接布局，相當于國家修信息高速公路，是由國家出錢。

    昨天的閉門會議上簽約，我們發了兩個文。這個出發點是從C端開始的，這是今年上半年國家統計局的數據，恩格爾系數首破了30，食品占了28.5%，這方面挖掘的差不多了，美團抓到28.6%，占了一大塊。其次就是居住達到了23.1%，這就是藍海，其他的我就不說了。今年上半年出來的居民消費系數，說明中國真的解決了吃飯的問題，開始進入中等發達國家的水平。

    社區來講，有兩個B，一個B是物業管理，一個B是互聯網的端。物業包括社會服務和物業服務，包括美團和淘寶等電商，互聯網企業也要進入社區中進行服務。兩個B是不一樣的，他們同時要進入。最后你面對的是誰，還是C端的客戶群體。也就是說物業管理思維，電商是流量思維，這是目前的狀況。最終從C端出發，數字的出發點都是C端。從這里考慮問題。享受服務的終端客戶和提供終端消費，目前形成了10萬億元的消費，就體現在社區和小區當中，改變各自為政分散的狀況，樹立以客戶為中心的思路，見物又見人，人人相連，物物相連，這就是頂層設計的思路，將小區和周邊放在一起，再往外走，這就是我講的概念。

    社區的概念和小區不是一個概念。小區的概念是有邊界和實體的，有門禁的。社區的概念可以是虛擬的，電商形成的社區的概念，這是偏虛擬的。這次中國鐵塔的5G，覆蓋的是1.5公里的半徑，你可以說是虛擬的社區，并不是有邊界的小區，現在社區是虛實結合，不能只說一個，說哪個都不對，實際上移動互聯時代的社區服務，實際上這樣的情況，虛實結合的情況。物業叫做B2，社區電商叫做B3，同樣成立數字平臺，兩個B在一個平臺上，對C端中間有一個門，不是刷臉的門，而是虛實結合的B。目前正在征集方案，大家都要解決一個方案，如何設計好虛實結合的門，有門就有K，就要有鑰匙，這就是數字社區。我們作為結構就要解決問題，目前正在征集方案，希望大家都來參加這個方案，我設計怎樣的K（鑰匙），將虛實結合，將兩邊的B放在這里，設計怎樣的云平臺，鑰匙就在我這里。進一步的研發數字社區的方案，5G改變了什么，帶來的產業升級在哪里，一定要說清楚。基于大數據的思維是什么，基于數字貨幣，區塊鏈部分的數字社區在哪里，基于社區整合的方案在哪里，基于原來智能化、智慧化系統的方案在哪里，我們繼續征集這些方案，我們想要建立開放型、互聯互通的數字社區云平臺，誰來做。現在很多人報名，你可以做云平臺，可以將B和K設計好，我們非常的歡迎，我們開展多種特點的數字社區的試點，不同類型的試點，最后形成一定的標準進行推廣應用。

    最后，我很同意馬云最近的講話，如果是在汽車輪子上的美國，那么是在互聯網或者是手機上的中國。未來已來，讓我們擁抱未來，謝謝大家。