在中國，哪些因素驅動LEED建筑的發展？

1. LEED寫字樓的租賃表現持續優于普通寫字樓，綠色投資的匯報可觀。

中國主要城市LEED寫字樓對比普通寫字樓的租金溢價中位數達25%，LEED認證寫字樓平均出租率為81.7%，較普通寫字樓高1.5個百分點。

此外，在取得LEED認證的寫字樓樣本中，鉑金級認證寫字樓因其稀缺性和更好的功能性市場表現更高一籌：其平均出租率達86.7%，且租金較鉑金級以下項目有10%的額外加成。

2.通過綠色改造、降低樓宇運營支出，LEED有助于老舊寫字樓提升競爭力。

根據《World Green Building Trends 2016》公布的調查結果，中國受訪者預計樓宇通過綠色改造后一年內平均可降低運營開支4%，五年內預計平均降幅可達9%。2015年至今，有20幢優質寫字樓（平均樓齡為8年，最長為18年）首次獲得LEED既有建筑運營和維護認證，面積逾160萬平方米，增長率136%。

3. 對環境和人才的重視推動企業的綠色寫字樓租賃需求。

企業公眾形象、人才戰略和企業社會責任是企業選擇綠色樓宇的三大原因。對空氣質量環境的擔憂也在近幾年推動了包括LEED認證在內的綠色寫字樓在國內不斷普及。在租務實踐中，越來越多的租戶在辦公選址中會詢問樓宇是否具備空氣凈化設備。

真正的答辯詞出場了————————————————————————

在這里，下文作者希望系統梳理LEED認證系統的優點和問題，以利于選擇和借鑒。

圖片來源：USGBC官網,http:/www.usgbc.org（LEED的官網）

LEED認證是什么？

LEED，全稱為Leadership in Energy & Environmental Design，通常譯為“能源及環境設計先鋒獎”，是由美國綠色建筑委員會（USGBC）制定的一個綠色建筑評估體系。依據建筑在可持續場址、用水效率、能源與大氣、資源與材料、室內環境質量、創新設計與地域優先等六大類別的可持續性表現，由美國綠色建筑研究院（GBCI）提供第三方可量化的評估。現被諸多國家廣泛應用，被譽為“目前世界上最具影響力的高性能綠色建筑可持續設計、建造和運營的評估標準”。

自上個世紀90年代推出以，LEED一直緊隨綠建技術和市場的發展不斷更新。最新版本LEED v4已于2013年11月推出，2016年10月31日之前，項目仍可申請注冊LEED v2009評估系統，或自行選擇最新版LEED v4。新版v4在原有基礎上增加了整合流程、位置與交通、地域優先等類別，豐富和完善了評價指標體系。

圖片來源：Green Building and LEED Core Concepts Guide v2009

在評估認證過程中，LEED使用有權重的記分制，滿分為110分。通過評估的建筑，由低到高依次分為認證級、銀級、金級和鉑金級四個級別。其中認證級分數需達到40-49分，銀級為50-59分，金級為60-79分，鉑金級為80分以上。達到分數最低要求，可獲得相應級別的證書和獎牌。

據USGBC2012年的年報統計，全世界LEED注冊項目中超過50%的建筑面積在美國以外地區。全球總計有超過4.9萬個已注冊和通過認證商業項目，平均每天有18.6萬平方米建筑面積的空間通過LEED認證。

圖片來源：USGBC官方微博 數據截止到2014年5月1日

中國大陸已成為繼美國本土、加拿大外，世界第三大LEED市場。大陸已通過認證的項目中，較著名的包括：科技部節能示范樓（中國第一座LEED金級認證辦公建筑，同時也是中國第一座通過LEED認證的建筑）、深圳萬科中心（中國第一座鉑金級辦公建筑），僑福芳草地項目（中國第一座混合用途 LEED 鉑金級認證建筑）、北京第二實驗小學朝陽學校（中國第一個鉑金級學校建筑）、北京當代認證（中國第一個認證級綠色社區）、上海世博會世博中心（中國第一個LEED新建建筑金級+綠建三星雙認證項目）等。

圖片來源：Green Building and LEED Core Concepts Guide

最新版LEED v4，分為五大評估體系（rating system），即綠色建筑設計與施工評估LEED BD+C，綠色室內設計與施工評估LEED ID+C，綠色建筑運營和維護評估LEED O+M，綠色社區開發評估LEED ND，以及住宅認證評估 LEED Homes。

每個評估體系下面，針對不同的建筑類型，有許多細化的具體分支。LEED對建筑及社區項目的市場細分非常細致，幾乎所有項目都可找到適合申請的類別。

例如，在綠色建筑設計與施工LEED BD+C這一體系下，可細化為針對新建建筑及大型改造(LEED for New Construction and Major Renovations)、建筑主體與外殼(LEED for Core & Shell)、教育建筑(LEED for Schools)、零售業建筑(LEED for Retail)等，以適應不同的項目類型。

圖片來源：Green Building and LEED Core Concepts Guide v4

隨著建筑功能和業態的多元發展，以及LEED市場的不斷成熟推廣，LEED不斷更新評估體系版本，以覆蓋新興細分市場，如最新的LEED v4相比LEED v2009，就增加了針對數據中心、倉庫及配送中心等新建筑類型的評估標準。

圖片來源：USGBC官網） LEED v2009與LEED v4評估體系變化對照

中國已通過LEED認證的項目中，以“BD+C”類評估體系最多，占比最大的為辦公類建筑。而社區類、學校類等項目類型較少。這主要與申請LEED認證后項目獲得的附加升值空間有關。

圖：中國截止到2014年10月15日已通過LEED認證的項目情況 圖片來源：USGBC官網，LEED年度報表）

關于LEED，我們有哪些誤會？

1.“預認證”就是沒有結果控制的認證嗎？

早在幾年前，SOHO中國就做出未來所有開發項目都要達到美國LEED標準的承諾，目前擁有12個已注冊或已通過認證的開發項目。例如，位于上海的SOHO復興廣場取得的就是綠色建筑設計與施工（LEED BD+C）評估體系大類內建筑主體與外殼（CS）評估類別的金級認證，而望京SOHO目前取得的是該類別的金級預認證。

所謂預認證(LEED Pre-Certification)，是指申請評估的項目已處于審查過程，最終有可能通過所申請級別的認證。目前，中國有許多開發商出于營銷造勢的目的，故意將LEED預認證與LEED認證混為一談，但二者根本不是一個概念。授予預認證有利于開發商盡早開展商業宣傳，但不等于項目通過了LEED認證。項目完成后，申請者必須更新完整的證明文件。

申請預認證與正式認證的流程完全一致，都是在項目設計階段開始提交各項證明資料。唯一區別在于，隨著設計、施工g運營等過程的不斷推進，可獲得的分數是不斷增加的，預認證不必等到全過程結束拿到所有分數，而是當分數超過申請級別最低分數的一定百分比后即可提前申請“預認證”。拿到預認證，即可盡早開始商業宣傳，以利于提高租金、售價，同時開發商需繼續更新資料以獲得更多達標分數。

黃鳴先生在上述“太冤枉”一文中，批評他參觀的望京SOHO項目，“百萬重金認證的LEED僅是一個 預認證 ，幾乎沒有結果控制”，“LEED認證在流程上也極不嚴謹，僅靠設計和證明材料，以及建設過程再有幾個證明文件就可以得到，這是典型 預認證 ”。顯然，黃先生對“預認證”的含義理解是錯誤的。

2.LEED僅靠提供申請文件就可以獲得認證嗎？怎樣實現過程和結果控制？

美國綠色建筑認證研究院（GBCI），是通過審查申請認證項目的各項文件資料來完成LEED認證的。那么，是否如黃鳴先生所說，“LEED認證，這么大的一個建筑系統，就 幾份資料 遞過去就能認證了，這簡直就是當兒戲一般”？

LEED實行的是打分制，以LEED評估體系的七大評估類別之一的“能源與大氣”這一分類為例，望京SOHO若要在該評估類別獲得分數，需提交的審查文件以及可以采取的策略包括：

“能源與大氣”類適用的可持續策略 圖片來源：Green Building and LEED Core Concepts Guide v2009

1）通過仿真計算、模型模擬實現能源效率優化

LEED建議，采取優化建筑朝向、將能源負荷轉移到非高峰時段、改善建筑外圍護結構等減少能源成本的策略，并利用相關能源模型進行仿真模擬。

比如，依據日照原理，合理確定建筑位置與朝向，使其能接收更多的太陽輻射熱能；采用建筑物內智能電網終端技術、蓄能空調設備等，將高峰用電轉移到非高峰時段；改善外圍護結構，普通建筑采用改善墻體保溫隔熱性能，屋頂采用高反射材料或做屋頂綠化，提升門窗氣密性等手段。

對超高層建筑來說，d璃幕墻優化是圍護結構節能的重點。如望京SOHO采用的雙銀LOW- E玻璃，其綜合節能效率遠優于普通LOW- E玻璃，具有極高的可見光透過率和極低的太陽能透過率，夏季能有效阻擋外界熱量進入，從而減少空調能耗。

達到一定節能水平的項目[如符合美國采暖制冷與空調工程師學會（ASHRAE）制定的相關設計規范指南，或新建筑研究院高級建筑核心性能指南中的節能表現要求]，將獲得分數。建筑能耗模擬，是世界各國綠色建筑為實現節能目標普遍采用的工具和手段，對節能的結果控制有重要意義。